Sentenza n. 802/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato gli atti relativi alla trasformazione dell'ex Hotel Adriana in un complesso residenziale composto da quindici appartamenti, deducendo la lesione delle condizioni di privacy, luce e veduta e l'incremento del carico urbanistico. Hanno contestato, in primo luogo, l'eliminazione del vincolo alberghiero per violazione dell'art. 2 della l.r. Liguria n. 1/2008, sostenendo che non fosse stata dimostrata l'impossibilità di una proficua gestione alberghiera. Hanno quindi dedotto l'illegittimità derivata del permesso di costruire; la violazione dell'art. 146 d.lgs. n. 42/2004 per il mancato previo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica; la violazione dell'art. 58 delle Norme di conformità e congruenza del PUC, poiché l'ambito BC08 sarebbe saturo e non consentirebbe nuovi edifici residenziali o, comunque, aumenti della superficie agibile; l'illegittima integrale monetizzazione degli standard urbanistici, in violazione dell'art. 99, comma 4, del PUC e dell'art. 11, comma 4, l.r. n. 25/1995; il mancato rispetto della superficie agibile minima di 50 mq per ciascun alloggio; la violazione delle disposizioni su balconi, distanze dai confini e dagli edifici, sistemazione del terreno e cessione del 10 per cento della superficie agibile a ERP; il mancato accertamento dello stato legittimo dei manufatti preesistenti ai sensi dell'art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001; il contrasto con la disciplina delle aree a pericolosità idraulica P2; l'utilizzo di volumi condonati; la violazione dell'art. 49 l.r. Liguria n. 36/1997 per l'assenza di opere di urbanizzazione e garanzie finanziarie; nonché la carenza di documentazione progettuale essenziale. Con motivi aggiunti hanno impugnato la deliberazione della Giunta comunale n. 120 del 30 ottobre 2025, reiterando le censure relative alla monetizzazione degli standard, all'illegittimità derivata dallo svincolo alberghiero e alla carenza di motivazione dello svincolo.

La decisione

Il TAR ha dichiarato inammissibile per difetto di interesse l'impugnazione degli atti di eliminazione del vincolo alberghiero. Ha rilevato che, secondo il PUC, nell'ambito di conservazione BC08 la destinazione residenziale è già ammessa, prima ancora di quella ricettiva; pertanto lo svincolo non comporta né l'applicazione della disciplina dell'area contigua né una variante urbanistica e non determina uno specifico peggioramento della disciplina urbanistica. Tutti gli altri motivi, compresi quelli aggiunti, sono stati respinti. Il mancato previo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica non vizia il titolo, poiché l'area, già classificata come zona B alla data del 6 settembre 1985, rientra nell'esclusione prevista dall'art. 142, comma 2, lett. b), d.lgs. n. 42/2004; la circostanza non era stata specificamente contestata. L'intervento è stato qualificato come ristrutturazione edilizia conservativa ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, non comportando demolizione e ricostruzione, ampliamento volumetrico o incremento di superficie agibile: i volumi preesistenti legittimi sono ricollocati con riduzione da 321,05 a 277,35 mc. La censura sull'aumento della superficie agibile è stata inoltre ritenuta generica e non provata. La monetizzazione integrale degli standard rientra nella discrezionalità tecnico-amministrativa comunale e, in una zona completamente urbanizzata e satura, dotata di 31.681 mq di standard a fronte di un fabbisogno di 13.752 mq, non presenta manifesta irragionevolezza. Tutti gli alloggi risultano superiori a 50 mq. Le censure sulle distanze sono infondate perché i balconi non sono a sbalzo e non fronteggiano le proprietà delle ricorrenti; trattandosi di ristrutturazione entro l'ingombro preesistente, rilevano le distanze legittimamente esistenti, il cui rispetto è stato dimostrato graficamente. La sistemazione del terreno di 60 cm non costituisce sopraelevazione edilizia rilevante ai fini delle distanze, rientrando nella sistemazione del terreno di giacitura entro lo scostamento massimo di un metro. L'obbligo relativo all'ERP è stato ritenuto superato dall'art. 26-bis l.r. n. 38/2007, che prevede il versamento del contributo aggiuntivo al momento dell'agibilità; il permesso prescriveva tale versamento. È stata esclusa la violazione della disciplina idraulica perché non vi sono ampliamenti volumetrici né costruzioni interrate e il passaggio da albergo a residenza riduce il carico insediativo. È stata esclusa anche la violazione relativa ai volumi condonati, poiché non sono state riconosciute premialità volumetriche e il progetto determina una riduzione della volumetria. La convenzione ha liquidato il contributo di costruzione nelle componenti dovute e la censura sulle urbanizzazioni reiterava quella, già respinta, sugli standard. Infine, la documentazione contestata era o non necessaria, o già presente, oppure rinviabile alla fase esecutiva. Il ricorso e i motivi aggiunti sono stati quindi rigettati, con condanna delle ricorrenti alle spese, liquidate in 2.000 euro, oltre accessori, in favore di ciascuna parte resistente costituita.

Norme richiamate

• art. 2 l.r. Liguria n. 1/2008

  Lo svincolo dalla destinazione alberghiera non determina un autonomo interesse all'impugnazione quando la destinazione residenziale è già ammessa dalla disciplina urbanistica vigente e l'atto non produce una variante o un peggioramento della disciplina di zona.

• art. 2, comma 2-bis, l.r. Liguria n. 1/2008

  Richiamato per escludere che lo svincolo alberghiero comporti, nel caso concreto, l'applicazione della disciplina dell'area contigua o una variante urbanistica.

• art. 146 d.lgs. n. 42/2004

  La previa autorizzazione paesaggistica non era necessaria poiché l'area ricadeva nell'esclusione prevista dall'art. 142, comma 2, lett. b), del medesimo decreto.

• art. 142, comma 2, lett. b), d.lgs. n. 42/2004

  Sono escluse dal vincolo paesaggistico ex lege, ai fini considerati dal giudice, le aree che alla data del 6 settembre 1985 erano delimitate dagli strumenti urbanistici come zone territoriali omogenee B.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001

  La ristrutturazione edilizia può comprendere modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, nei limiti indicati dalla norma; l'intervento conservativo senza demolizione e ricostruzione è stato qualificato come ristrutturazione.

• art. 58 delle Norme di conformità e congruenza del PUC di Celle Ligure

  La disposizione è stata interpretata nel senso che l'ambito BC08 ammette la destinazione residenziale e che, per la ristrutturazione esaminata, non risultava provato un aumento della superficie agibile né una violazione dei parametri su balconi e distanze.

• art. 99, comma 4, delle Norme di conformità e congruenza del PUC di Celle Ligure

  La monetizzazione degli standard urbanistici è stata ritenuta legittima nel caso concreto, in presenza di una zona completamente urbanizzata e già dotata di standard in misura ampiamente eccedente il fabbisogno.

• art. 27 delle Norme di conformità e congruenza del PUC di Celle Ligure

  Il requisito della superficie agibile minima di 50 mq per alloggio risultava rispettato da tutti gli appartamenti progettati.

• art. 106 delle Norme di conformità e congruenza del PUC di Celle Ligure

  La previsione sulla cessione del 10 per cento della superficie agibile a ERP è stata ritenuta superata dalla disciplina sopravvenuta dell'art. 26-bis l.r. n. 38/2007.

• art. 26-bis l.r. Liguria n. 38/2007

  Il contributo aggiuntivo di cui al comma 2 è versato in unica soluzione al momento della richiesta del rilascio del certificato di agibilità ovvero di deposito della dichiarazione di cui all'articolo 37, comma 8-bis, della L.R. 16/2008 e successive modificazioni e integrazioni.

  Per gli interventi residenziali superiori a 500 mq il contributo aggiuntivo ERP può essere assolto mediante versamento al momento dell'agibilità; il permesso impugnato conteneva espressamente tale prescrizione.

• art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001

  La censura sul mancato accertamento dello stato legittimo dei manufatti è stata ritenuta infondata per le ragioni già esposte sulla legittimità dei volumi preesistenti oggetto di ricollocazione.

• art. 6 Regolamento regionale Liguria 20 giugno 2025 n. 1

  La disciplina sulle aree a pericolosità idraulica P2 non risultava violata perché l'intervento è stato qualificato come ristrutturazione senza ampliamento volumetrico e senza nuove costruzioni interrate.

• art. 49 l.r. Liguria n. 36/1997

  La censura è stata respinta poiché la convenzione aveva liquidato il contributo di costruzione nelle componenti relative al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

• art. 65 d.P.R. n. 380/2001

  La relazione strutturale può essere prodotta nella fase esecutiva, sicché la sua mancata presenza nella documentazione iniziale non rendeva illegittimo il titolo edilizio nel caso concreto.

Massime di principio

• L'impugnazione dello svincolo dalla destinazione alberghiera è inammissibile per difetto di interesse quando la destinazione residenziale è già ammessa dallo strumento urbanistico vigente e lo svincolo non comporta né una variante urbanistica né l'applicazione di una disciplina più sfavorevole per l'area.
• La qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia è compatibile con modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente quando l'intervento ha natura conservativa, non comporta demolizione e ricostruzione e non determina un ampliamento volumetrico o un incremento non consentito della superficie agibile.
• La scelta comunale tra cessione delle aree per standard urbanistici e loro monetizzazione appartiene alla discrezionalità tecnico-amministrativa e può essere sindacata soltanto in presenza di gravi vizi di irrazionalità; l'eccedenza della dotazione esistente rispetto al fabbisogno costituisce elemento idoneo a escludere la manifesta irragionevolezza della monetizzazione.
• Nelle ristrutturazioni realizzate entro l'ingombro legittimamente preesistente devono essere considerate, ai fini delle distanze, le distanze legittimamente esistenti, purché il rispetto dei parametri applicabili sia adeguatamente dimostrato.
• La sistemazione del terreno aderente all'edificio, contenuta entro uno scostamento non superiore a un metro rispetto al profilo preesistente, non costituisce sopraelevazione edilizia rilevante ai fini del calcolo delle distanze.
• Quando la disciplina regionale sopravvenuta sostituisce l'obbligo di cessione di superficie ERP con il versamento di un contributo aggiuntivo al momento dell'agibilità, è sufficiente che il titolo edilizio prescriva tale versamento per escludere la violazione dell'obbligo.

Come è indicizzato