Risoluzione n. 31 del 16/02/2006

Istanza di interpello su decadenza dall’agevolazione "prima casa"

Il documento contiene la risposta dell’Agenzia delle Entrate a un interpello relativo agli effetti fiscali della vendita di una quota parte di un’abitazione acquistata con i benefici "prima casa", insieme al relativo box, prima del decorso del termine quinquennale. La questione riguarda in particolare se la decadenza dall’agevolazione colpisca l’intero immobile oppure solo la parte ceduta.

Quesito posto dalla contribuente

La contribuente ha acquistato, con atto del 10/5/2005, un appartamento e un box nel Comune indicato, fruendo delle agevolazioni "prima casa". Intende ora frazionare l’abitazione e cedere una parte della stessa come unità abitativa indipendente. Per consentire l’operazione, il Comune richiede un atto di asservimento del box al nuovo appartamento, con conseguente trasferimento del box insieme alla porzione immobiliare ricavata.

La contribuente rappresenta che, dopo il frazionamento, resterà proprietaria di un appartamento di dimensioni inferiori, ma ancora idoneo a soddisfare le esigenze abitative della propria famiglia. Chiede dunque se l’operazione comporti la revoca delle agevolazioni "prima casa" sia per l’abitazione sia per il box.

Soluzione interpretativa proposta dalla contribuente

Secondo la contribuente, la riduzione della superficie dell’abitazione mediante cessione di una porzione non significativa non dovrebbe comportare la decadenza dall’agevolazione per l’immobile residuo, non trattandosi di una vendita totale della casa. Diversamente, la cessione del box determinerebbe la decadenza limitatamente a quest’ultimo, con applicazione delle imposte in misura ordinaria.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama la nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che disciplina i requisiti per fruire dell’agevolazione "prima casa" e le cause di decadenza.

In particolare:

• i commi 1, lettere a), b) e c), individuano i requisiti oggettivi e soggettivi per l’accesso al beneficio;
• il comma 4 prevede le ipotesi di decadenza.

Le cause di decadenza richiamate sono:

• la dichiarazione mendace circa il possesso dei requisiti richiesti;
• il trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, degli immobili acquistati con i benefici "prima casa" prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia afferma che, nel caso in cui il contribuente abbia acquistato con l’agevolazione un immobile e un box e, prima di cinque anni, venda una quota parte dell’immobile insieme al box, si verifica una decadenza parziale dall’agevolazione.

La decadenza riguarda:

• la quota parte dell’immobile effettivamente ceduta;
• il box trasferito unitamente alla porzione abitativa.

L’Agenzia evidenzia che la porzione di casa venduta è idonea a costituire autonomamente un’altra unità abitativa e che il Comune richiede un atto di asservimento del box al nuovo appartamento. Tuttavia, anche se l’immobile residuo resta idoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del contribuente, la vendita effettuata prima dei cinque anni determina comunque la decadenza per la parte alienata.

Conseguenze fiscali della cessione anticipata

Sul valore del bene trasferito sono dovute:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
• la sanzione del 30% delle stesse imposte.

L’Agenzia richiama espressamente il comma 4 della nota II-bis, secondo cui, in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso di cinque anni, sono dovute le imposte ordinarie e una soprattassa pari al 30% delle stesse.

Estensione della decadenza alle quote o porzioni di immobile

La risoluzione precisa che il beneficio "prima casa" può applicarsi anche all’acquisto di una quota di abitazione; di conseguenza, coerentemente, la vendita di una quota o di una porzione dell’immobile prima del termine quinquennale comporta la decadenza limitatamente a quella quota o porzione ceduta.

L’espressione normativa relativa al "trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati" viene quindi interpretata come comprensiva anche delle quote e delle porzioni di immobile.

Conclusione operativa

La risposta dell’Agenzia è quindi che:

• la cessione, prima di cinque anni, di una porzione dell’abitazione acquistata con i benefici "prima casa" comporta la decadenza parziale dall’agevolazione per la sola parte venduta;
• il box ceduto insieme alla porzione immobiliare perde anch’esso il beneficio;
• l’immobile residuo non perde automaticamente l’agevolazione, purché resti nella disponibilità del contribuente.

La soluzione è resa ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.