Sentenza n. 562/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

La società proprietaria di un albergo a quattro stelle, non operativo dal 2019, ha impugnato il diniego comunale dell’istanza di svincolo dal vincolo di destinazione alberghiera. La domanda era fondata sull’asserita sopravvenuta inadeguatezza della struttura rispetto alle esigenze del mercato e sulla comprovata non convenienza economico-produttiva del mantenimento della destinazione ricettiva. La ricorrente ha prodotto uno studio di fattibilità che prospettava due ipotesi di riqualificazione, ritenendo economicamente e finanziariamente insostenibili gli investimenti necessari, sia per la gestione diretta sia per la successiva vendita o locazione dell’immobile. Con il primo motivo ha dedotto, in relazione alla descrizione della struttura, ai dati urbanistici e agli atti precedenti, la violazione dell’art. 2 della l.r. Liguria n. 1/2008, sviamento, difetto di istruttoria, illogicità, travisamento dei fatti e vizi della funzione amministrativa. Con il secondo motivo ha censurato le valutazioni comunali sullo studio di fattibilità, deducendo nuovamente difetto di istruttoria, illogicità, travisamento, violazione dell’art. 2 della l.r. Liguria n. 1/2008 e mancata distinzione tra i due scenari progettuali. La società ha inoltre lamentato che il Comune avesse respinto l’istanza senza richiedere chiarimenti o integrazioni, contestando le valutazioni relative alla localizzazione, agli interventi di riqualificazione, ai ricavi, ai costi operativi, alla durata del finanziamento, ai costi finanziari e al valore residuo dell’immobile.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. Ha preliminarmente richiamato la disciplina regionale sul vincolo di destinazione alberghiera e la sentenza della Corte costituzionale n. 143/2025, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 2, comma 2, della l.r. Liguria n. 1/2008 nella parte in cui non consentiva lo svincolo nell’ipotesi di comprovata non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva. Secondo il TAR, il vincolo alberghiero resta la regola e lo svincolo costituisce eccezione. La non convenienza economico-produttiva è un parametro selettivo rigoroso, da valutare oggettivamente in relazione alle effettive potenzialità economiche dell’impresa e alle caratteristiche del contesto in cui opera; inoltre deve essere sopravvenuta e attuale, non fondata su future scelte imprenditoriali, ipotesi progettuali o variabili previsionali liberamente determinate dal proprietario. Il giudice ha ritenuto che lo studio di fattibilità prodotto dalla società non dimostrasse tale insostenibilità oggettiva, poiché fondato su variabili discrezionali e alternative riguardanti costi di ristrutturazione, numero delle camere, classificazione dell’albergo, posizionamento sul mercato, durata e ammortamento del finanziamento e modalità di gestione. La richiesta di verificazione o consulenza tecnica è stata respinta, poiché avrebbe dovuto concentrarsi proprio su tali variabili imprenditoriali non obiettivamente predeterminate. Il TAR ha rilevato che i dati oggettivi disponibili erano la consistenza della struttura, la sua ubicazione in un Comune ad alta vocazione turistica, la presenza di 56 camere e 110 posti letto e la cessazione dell’attività nel 2019. La società avrebbe potuto fornire una prova più rigorosa mediante la documentazione dei bilanci propri e della società che aveva gestito il ramo d’azienda, relativa agli ultimi cinque anni di attività, ma tale prova non è stata prodotta. In assenza di elementi oggettivi e comprovati, la non convenienza economico-produttiva non è stata ritenuta dimostrata. Le spese di giudizio sono state compensate per la novità della questione e la qualità delle difese.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, l.r. Liguria n. 1/2008

  Il testo della sentenza richiama il vincolo di destinazione d’uso degli immobili sedi di albergo.

  La disposizione istituisce il vincolo alberghiero quale regola generale, posta a tutela del patrimonio ricettivo regionale e di interessi di pubblico interesse e utilità sociale.

• art. 2, comma 2, l.r. Liguria n. 1/2008

  I proprietari degli immobili soggetti a specifico vincolo di destinazione d’uso ad albergo possono presentare motivata e documentata istanza di svincolo con riferimento alla sopravvenuta inadeguatezza della struttura ricettiva rispetto alle esigenze del mercato.

  Nel testo originario, la disposizione prevedeva ipotesi tassative di svincolo; dopo la sentenza costituzionale, deve essere interpretata includendo anche la comprovata non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il Comune adottava il preavviso di diniego.

  La disposizione è richiamata quale base procedimentale del preavviso di rigetto comunicato alla società; la sentenza non ravvisa una violazione procedimentale invalidante.

• art. 14 disp. prel. cod. civ.

  Le eccezioni alla regola del vincolo hanno carattere tassativo e di stretta interpretazione.

  Il TAR richiama il criterio della stretta interpretazione delle disposizioni eccezionali, pur dovendo considerare l’ipotesi aggiuntiva derivante dalla pronuncia manipolativa della Corte costituzionale.

• artt. 3, 41, 42 e 117 Cost.

  La questione di legittimità costituzionale era stata sollevata per contrasto con tali disposizioni.

  Le norme costituzionali rilevano quale parametro della pronuncia della Corte costituzionale che ha imposto di considerare la non convenienza economico-produttiva quale ulteriore ipotesi di svincolo.

• art. 117, comma 1, Cost., in relazione all’art. 1 Protocollo addizionale alla CEDU

  La questione era stata sollevata anche in relazione a tali parametri.

  Il parametro convenzionale è richiamato nel quadro della pronuncia costituzionale che ha censurato l’omessa considerazione della sopravvenuta insostenibilità economico-produttiva.

• art. 117, comma 2, lett. l), Cost.

  La questione di legittimità costituzionale era stata sollevata anche per contrasto con tale disposizione.

  La norma è richiamata tra i parametri costituzionali della questione decisa dalla Corte costituzionale; il TAR non ne svolge una distinta applicazione nel merito.

• sentenza Corte costituzionale n. 143/2025

  Illegittimità costituzionale dell’art. 2, comma 2, della l.r. Liguria n. 1/2008 nella parte in cui non consente di presentare istanza di svincolo nell’ipotesi di comprovata non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva.

  La pronuncia additiva integra la disciplina regionale, riconoscendo la non convenienza economico-produttiva quale ulteriore presupposto per l’istanza di svincolo, da valutare oggettivamente e con riferimento alle effettive potenzialità economiche dell’impresa e al contesto in cui opera.

Massime di principio

• Il vincolo legale di destinazione alberghiera costituisce la regola, mentre lo svincolo è un’eccezione soggetta a interpretazione rigorosa e richiede una motivazione e una prova specifiche da parte del proprietario.
• La comprovata non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva, quale presupposto per lo svincolo dal vincolo alberghiero, deve essere valutata in chiave oggettiva, con riferimento alle effettive potenzialità economiche dell’impresa e alle caratteristiche concrete del contesto territoriale in cui opera.
• La non convenienza economico-produttiva rilevante ai fini dello svincolo deve essere sopravvenuta e attuale; non è sufficiente una valutazione fondata su future scelte imprenditoriali, ipotesi progettuali alternative o variabili previsionali liberamente determinate dal proprietario, quali costi di ristrutturazione, numero delle camere, classificazione, posizionamento, durata dei finanziamenti e modalità di gestione.
• La prova della non convenienza economico-produttiva non può essere affidata esclusivamente a uno studio previsionale elaborato sulla base di scenari alternativi e di istruzioni del proprietario, quando manchino dati storici e oggettivi sull’effettivo andamento della gestione alberghiera; assumono rilievo, tra gli altri elementi, i bilanci e i risultati economici della gestione precedente.
• Non è necessario disporre una verificazione o una consulenza tecnica quando il quesito dovrebbe riguardare variabili economico-finanziarie liberamente assunte dall’imprenditore e non parametri obiettivi, definitivi e incontrovertibili.

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