Sentenza del 28/12/2017 n. 31052 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle entrate aveva determinato un maggior valore degli immobili compravenduti, ai fini delle imposte complementari di registro, ipotecaria e catastale. In Cassazione ha sostenuto, con quattro motivi, che l'avviso fosse carente di motivazione e di prova, che i valori OMI non potessero costituire una presunzione legale dopo l'abrogazione della relativa disciplina, che fosse stato violato l'onere probatorio previsto dall'art. 2697 c.c. e che la CTR non avesse adeguatamente considerato una perizia di parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso e ha confermato la legittimità della pretesa tributaria. Ha chiarito che le quotazioni OMI, dopo l'eliminazione della presunzione legale fondata sul valore normale, non possono da sole dimostrare il maggior valore, ma possono essere utilizzate come elemento di ausilio insieme ad altri indizi. Nel caso concreto, l'avviso era adeguatamente motivato perché richiamava, oltre ai valori OMI, l'ubicazione, la destinazione commerciale, la categoria catastale, la superficie considerevole e il buono stato degli immobili. La contribuente è stata inoltre condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato degli immobili e deve motivare l'avviso indicando il criterio astratto utilizzato e gli elementi concreti che consentano al contribuente di difendersi.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disciplina aveva introdotto una presunzione legale, relativa, di corrispondenza tra corrispettivo effettivo e valore normale dell'immobile, collegata anche alle quotazioni OMI. Tale presunzione è stata successivamente eliminata.

• L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  Ha soppresso la presunzione legale basata sullo scostamento tra corrispettivo dichiarato e valore normale. Le quotazioni OMI non hanno quindi, da sole, valore probatorio automatico.

• L. n. 212 del 2000, art. 7

  Estende alla materia tributaria l'obbligo di motivazione degli atti amministrativi, imponendo che l'avviso esponga gli elementi necessari per comprendere la pretesa e consentire l'esercizio del diritto di difesa.

• Codice civile, art. 2697

  L'Amministrazione deve provare i fatti costitutivi della maggiore pretesa tributaria; il contribuente può fornire elementi contrari, come comparabili, perizie o altre evidenze del valore effettivo.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 e D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54

  Le modifiche introdotte dalla legge comunitaria 2008 hanno eliminato i meccanismi presuntivi fondati sul valore normale, ripristinando un sistema nel quale il maggior valore deve essere sostenuto da elementi probatori concreti.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non costituiscono, da sole, una prova automatica del maggior valore di un immobile né una presunzione legale, ma possono essere utilizzate dall'Amministrazione come elemento indiziario e parametro estimativo.
• Un avviso di rettifica è adeguatamente motivato quando, oltre a indicare il criterio di valutazione, specifica le caratteristiche concrete dell'immobile e del mercato di riferimento, come ubicazione, categoria, destinazione d'uso, superficie e stato di conservazione.
• L'Amministrazione deve dimostrare il maggior valore con una pluralità di elementi coerenti; il semplice scostamento tra prezzo dichiarato e quotazioni OMI, considerato isolatamente, non è sufficiente.
• Il contribuente che contesta la rettifica dovrebbe produrre elementi concreti e specifici, quali una perizia, valori di compravendite comparabili, documentazione sullo stato dell'immobile o circostanze che giustifichino un prezzo inferiore ai valori di mercato.
• La validità della rettifica dipende dalla motivazione complessiva dell'atto e dalla sua capacità di rendere comprensibili sia il metodo estimativo sia gli elementi applicati al singolo immobile.