Sentenza del 27/12/2018 n. 33437 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio del registro aveva rettificato il valore dichiarato in una compravendita immobiliare, recuperando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre a sanzioni e interessi. La CTR aveva annullato la rettifica ritenendo non omogenei il terreno oggetto dell'atto, classificato in zona D3, e quello utilizzato dall'Ufficio come comparazione, classificato in zona D5, e valorizzando inoltre una perizia giurata richiamata nell'atto ma non prodotta in giudizio. L'Agenzia ha contestato, tra l'altro, l'omessa motivazione sulla non omogeneità dei terreni, l'errata pretesa di utilizzare almeno due atti comparativi e l'utilizzo di una perizia non acquisita al processo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate per quanto di ragione, ritenendo apparente la motivazione della CTR sulla non comparabilità dei terreni e chiarendo che il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, non impone un numero minimo di atti comparativi: anche un solo atto può essere utilizzato, purché idoneo e riferito a immobili con caratteristiche analoghe. La Corte ha inoltre stabilito che il giudice non può fondare la decisione su una perizia di parte mai prodotta in giudizio. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla CTR dell'Emilia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Consentono all'Ufficio di controllare e rettificare il valore dichiarato negli atti immobiliari quando non risulti conforme al valore venale, utilizzando gli elementi di valutazione previsti dalla legge.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

  La norma non richiede che la comparazione sia effettuata con almeno due atti. Il riferimento plurale agli atti comparabili individua la categoria degli elementi utilizzabili, ma non stabilisce un numero minimo o massimo. La pluralità degli atti può aumentare l'attendibilità della stima, senza essere indispensabile per la validità del metodo.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 5

  Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti.

  Dopo la riforma del 2012, il sindacato della Cassazione sulla motivazione è limitato alle anomalie motivazionali più gravi, quali la mancanza assoluta della motivazione, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni o una motivazione obiettivamente incomprensibile.

• Codice di procedura civile, art. 115

  Il giudice deve fondare la decisione sulle prove e sulle risultanze istruttorie acquisite nel processo; non può basarsi su documenti mai prodotti o comunque non presenti nel fascicolo processuale.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7

  Nel processo tributario il giudice deve decidere sulla base degli elementi ritualmente acquisiti al giudizio e non può supplire alla mancata produzione di una prova di parte utilizzando un documento non acquisito.

• Cass., Sezioni Unite, n. 8053 del 2014

  È richiamata per precisare che, in sede di legittimità, il vizio di motivazione rileva solo quando la motivazione sia materialmente assente, apparente, contraddittoria in modo irriducibile o incomprensibile.

Massime di principio

• Per rettificare il valore di un immobile l'Amministrazione può utilizzare anche un solo atto comparativo, purché l'immobile preso a riferimento presenti caratteristiche analoghe e la comparazione sia adeguatamente motivata.
• La diversa classificazione urbanistica non rende automaticamente non comparabili due terreni: occorre verificare concretamente la destinazione urbanistica effettiva, le caratteristiche economiche e le condizioni dei beni.
• Una decisione che esclude la comparabilità di due immobili con una motivazione meramente apodittica, senza spiegare le differenze concrete, può essere considerata motivazione apparente.
• Le perizie di parte, le stime e gli altri documenti richiamati nell'atto non possono essere valutati dal giudice se non sono stati effettivamente prodotti e acquisiti nel processo.
• Chi intende difendersi da una rettifica di valore deve contestare in modo specifico l'analogia dell'immobile comparativo, dimostrando le differenze relative a ubicazione, destinazione urbanistica, edificabilità, superficie, accessibilità, vincoli e condizioni di mercato.
• La cassazione con rinvio non decide definitivamente il merito: il giudice di rinvio dovrà rivalutare la comparabilità dell'immobile e gli altri elementi probatori ritualmente presenti nel fascicolo.