Sentenza n. 1450/2026 - Bologna, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Rimini ha dichiarato inabitabile, per motivi igienico-sanitari, un locale posto al piano seminterrato e ne ha ordinato lo sgombero entro trenta giorni, nonché la nota dell’AUSL che aveva rilevato l’assenza delle caratteristiche igienico-sanitarie minime e la nota comunale secondo cui non sussistevano i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità. Il locale era stato interessato da una concessione edilizia in sanatoria del 1995, che i ricorrenti assumevano recasse anche l’indicazione di certificato di abitabilità e agibilità. Con il primo motivo sono stati dedotti eccesso di potere per travisamento, carenza di istruttoria, contraddittorietà tra provvedimenti e violazione dei principi di legalità e buona fede, sostenendo che l’amministrazione avesse considerato dati geometrici già valutati in sede di sanatoria. Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale e dei principi di diritto quesito e legittimo affidamento, in ragione dell’incidenza dell’ordinanza sugli effetti del titolo edilizio. Con il terzo motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 15 delle disposizioni sulla legge in generale, dell’art. 21-nonies l. 241/1990 e dell’art. 35, comma 19, l. 47/1985, sostenendo che la sanatoria avrebbe comportato il rilascio dell’abitabilità e che tale provvedimento non avrebbe potuto essere rimosso in autotutela senza i relativi presupposti. Con il quarto motivo è stata dedotta l’incongruità della motivazione e l’erronea applicazione delle norme comunali e regionali in materia di recupero dei sottotetti, ritenute non applicabili a una fattispecie già definita da un provvedimento stabile.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha ritenuto non contestato che il locale fosse privo dei requisiti minimi igienico-sanitari per l’uso abitativo: altezza interna di circa 2,25 metri, inferiore al minimo di 2,70 metri; collocazione in un piano completamente seminterrato, con circa 50 centimetri fuori terra; finestre anguste e superficie finestrata apribile inferiore a un ottavo della superficie del pavimento. La concessione edilizia in sanatoria del 1995 non è stata ritenuta idonea a dimostrare l’avvenuto conseguimento dell’abitabilità, poiché la sua efficacia era subordinata a specifici adempimenti, tra cui la trasmissione del nulla osta dell’ufficio fognature e di una dichiarazione asseverata, con espressa previsione che la mancata trasmissione avrebbe reso abusivo l’uso degli immobili. Non risultava inoltre che i ricorrenti avessero adempiuto a tali prescrizioni. Il giudice ha escluso carenze istruttorie o travisamenti, valorizzando gli accertamenti e la documentazione fotografica relativi alle caratteristiche dei locali. Ha affermato che la sanatoria edilizia legittima il profilo edilizio dell’opera, ma non determina automaticamente l’abitabilità né deroga ai requisiti igienico-sanitari minimi posti a tutela della salute. L’art. 35, comma 19, l. 47/1985 consente deroghe soltanto rispetto ad autonome disposizioni regolamentari e non rispetto a requisiti di salubrità riconducibili a norme primarie o a disposizioni secondarie che ne costituiscano diretta attuazione. Non essendo stata conseguita alcuna abitabilità, non sussistevano un’aspettativa qualificata o un legittimo affidamento tutelabili, né si configurava un intervento di autotutela su un precedente certificato di agibilità. La motivazione dell’ordinanza è stata ritenuta congrua, in quanto fondata sulle carenze oggettive dei locali e sui rilievi dell’AUSL. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento di euro 1.500,00 per ciascuna parte costituita, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 35, comma 19, l. 47/1985

  A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni

  La disposizione non comporta una deroga generale ai requisiti di abitabilità e non consente di superare carenze igienico-sanitarie che incidono sulla tutela della salute; inoltre, nel caso concreto, la sanatoria era subordinata a specifici adempimenti non dimostrati dai ricorrenti.

• art. 35, comma 20, l. 47/1985

  Il rilascio dell’abitabilità conseguente al condono può derogare soltanto a disposizioni regolamentari autonome e autosufficienti, non ai requisiti di salubrità derivanti da fonti primarie o da norme secondarie che ne costituiscano diretta attuazione.

• art. 3 D.M. 5 luglio 1975

  Fissa il requisito minimo di altezza interna dei locali abitativi, ritenuto non rispettato dal locale, alto circa 2,25 metri rispetto al minimo di 2,70 metri.

• art. 5 D.M. 5 luglio 1975

  Richiede una superficie finestrata apribile non inferiore a un ottavo della superficie del pavimento; il requisito è stato ritenuto non rispettato.

• artt. 218 e 221 R.D. 27 luglio 1934, n. 1265

  Costituiscono la base normativa primaria delle prescrizioni igienico-sanitarie minime, cui il condono edilizio non può derogare.

• art. 222 R.D. 27 luglio 1934, n. 1265

  Consente l’adozione dei provvedimenti conseguenti all’accertata insalubrità o inabitabilità dei locali, compreso lo sgombero.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Non trova applicazione, in assenza di un precedente certificato di abitabilità effettivamente conseguito e suscettibile di rimozione in autotutela.

• art. 11 della legge in generale

  Il richiamo ai principi di irretroattività e di tutela dell’affidamento non impedisce l’applicazione dei requisiti igienico-sanitari attuali a un locale concretamente privo delle condizioni minime di abitabilità.

• art. 15 della legge in generale

  Il principio lex specialis derogat priori non consente di interpretare estensivamente la disciplina eccezionale del condono fino a derogare alle norme poste a tutela della salute.

Massime di principio

• La concessione edilizia in sanatoria regolarizza il profilo edilizio dell’opera, ma non determina automaticamente il conseguimento dell’agibilità o dell’abitabilità quando il titolo sia subordinato a specifici adempimenti o quando persistano carenze igienico-sanitarie oggettive.
• L’art. 35, comma 19, l. 47/1985 non introduce una deroga generale e indiscriminata ai requisiti di abitabilità: la deroga può riguardare autonome prescrizioni regolamentari, ma non i requisiti di salubrità riconducibili a norme primarie o a disposizioni secondarie che ne costituiscano diretta attuazione.
• L’accertata mancanza dei requisiti minimi di altezza, aerazione e illuminazione naturale legittima l’amministrazione a dichiarare l’inabitabilità del locale e a ordinarne lo sgombero, anche se l’immobile è stato oggetto di sanatoria edilizia.
• Non sussiste un legittimo affidamento tutelabile sull’abitabilità quando il titolo edilizio non abbia prodotto validamente tale effetto o fosse espressamente subordinato a condizioni rimaste ineseguite.
• L’adozione di un provvedimento di inabitabilità fondato su dati oggettivi, rilievi tecnici dell’autorità sanitaria e documentazione coerente non è viziata da difetto di istruttoria o di motivazione per il solo fatto che le caratteristiche dell’immobile fossero già note al momento della sanatoria edilizia.

Come è indicizzato