Sentenza del 28/12/2017 n. 31048 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica con cui l'Agenzia delle Entrate aveva aumentato il valore del terreno da 50,39 euro/mq a 181,47 euro/mq ai fini dell'imposta di registro. Ha sostenuto, tra l'altro, che il terreno fosse concretamente inedificabile perché le norme tecniche di attuazione del PRG consentivano l'edificazione solo su lotti di dimensioni maggiori; che l'Agenzia avesse prodotto tardivamente e irregolarmente un atto comparativo; e che la CTR non avesse valutato una compravendita relativa a un'area adiacente, indicata dal contribuente come elemento di comparazione idoneo a dimostrare l'eccessività del valore accertato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi: l'inserimento del terreno nel PRG è sufficiente ad attribuirgli natura edificatoria, salvo vincoli assoluti, mentre eventuali limitazioni concrete incidono sul valore venale; inoltre, la produzione documentale in appello è consentita anche per documenti già disponibili e le irregolarità formali possono essere sanate se la controparte ne ha avuto effettiva conoscenza. Ha invece accolto il terzo motivo, rilevando che la CTR aveva omesso di esaminare l'atto di compravendita relativo al terreno adiacente, elemento potenzialmente decisivo per valutare la congruità del valore rettificato. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla CTR della Campania, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  L'avviso di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro deve essere adeguatamente motivato, anche mediante il riferimento a precedenti compravendite di aree con caratteristiche analoghe.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, artt. 24 e 32

  Le modalità di produzione dei documenti nel processo tributario devono essere rispettate, ma l'eventuale irregolarità può essere sanata quando la controparte abbia avuto effettiva conoscenza del documento e abbia potuto esaminarlo.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 58

  In appello è consentita la produzione di nuovi documenti, anche se erano già disponibili o avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di primo grado.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 5

  Dopo la riforma del 2012, il controllo della Cassazione sulla motivazione è limitato ai casi di omissione assoluta, motivazione apparente, contraddittorietà irriducibile o manifesta illogicità. È viziata la sentenza che ometta completamente di valutare una prova decisiva ritualmente sottoposta al giudice.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Il giudice deve pronunciarsi sulle domande e sulle questioni effettivamente sottoposte al suo esame; tuttavia, nel caso concreto, la censura è stata esaminata principalmente come omessa valutazione motivazionale.

• Norme del PRG e relative norme tecniche di attuazione

  L'inserimento di un'area in una zona edificabile del PRG attribuisce, in linea generale, natura edificatoria. Limitazioni specifiche o difficoltà di edificazione possono ridurre il valore venale, ma non eliminano la natura edificatoria, salvo l'esistenza di un vincolo assoluto.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno è edificabile ai fini fiscali, occorre verificare anzitutto la sua inclusione nel PRG: l'edificabilità formale normalmente prevale sulle limitazioni concrete, che incidono soprattutto sulla quantificazione del valore.
• Nella rettifica del valore di un terreno, l'Amministrazione deve considerare elementi comparativi pertinenti, ma il giudice deve esaminare anche le prove contrarie offerte dal contribuente, soprattutto se riguardano terreni adiacenti o con caratteristiche analoghe.
• Una sentenza è viziata per motivazione apparente quando recepisce soltanto gli elementi probatori dell'Amministrazione e omette completamente di confrontarsi con una prova potenzialmente decisiva prodotta dal contribuente.
• In appello tributario possono essere prodotti nuovi documenti anche se già disponibili in primo grado; eventuali irregolarità nella produzione possono essere superate se la controparte ha avuto conoscenza effettiva del documento.
• Quando la Cassazione rileva l'omessa valutazione di una prova decisiva, normalmente non decide direttamente il valore del bene, ma annulla la sentenza e rinvia al giudice di merito affinché effettui una valutazione completa e motivata.