Risoluzione n. 99 del 3/08/2006

Interpello su immobile storico-artistico posseduto da società

La risoluzione esamina un’istanza di interpello presentata da Alfa S.r.l. sull’applicazione del regime fiscale degli immobili di interesse storico o artistico posseduti in regime d’impresa. Il tema centrale è stabilire se, per un immobile destinato alla vendita ma concesso in locazione, trovi applicazione il criterio catastale previsto dall’art. 11, comma 2, della L. 30 dicembre 1991, n. 413.

Quesito posto dalla società

La società dichiara di essere proprietaria di un immobile di interesse storico-artistico, composto da:

• un ufficio classificato in categoria catastale A/10;
• due posti auto.

L’immobile, pur essendo iscritto in bilancio tra le rimanenze di merce perché destinato alla vendita, è concesso in locazione a terzi per uso private banking. La società afferma di aver finora determinato l’imponibile IRES considerando il reddito effettivo derivante dalla locazione, senza apportare variazioni fiscali ai canoni, ai rimborsi spese condominiali e ai costi di manutenzione e condominiali contabilizzati.

La società chiede se, ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP, l’immobile possa essere assoggettato al criterio catastale di determinazione del reddito previsto dall’art. 11, comma 2, L. 413/1991.

Soluzione prospettata dall’istante

Richiamando la circolare n. 2/E del 17 gennaio 2006, la società ritiene che l’immobile debba concorrere al reddito secondo il regime catastale e propone, ai fini IRES, le seguenti rettifiche:

• in aumento del reddito d’esercizio: il reddito catastale dell’immobile vincolato, assumendo la minore tra le tariffe d’estimo previste, e le spese condominiali e di manutenzione iscritte a conto economico;
• in diminuzione del reddito d’esercizio: i canoni di locazione e i proventi da rifusione delle spese condominiali iscritti a conto economico.

Per l’IRAP, la società sostiene che rileverebbero solo i proventi e i costi effettivamente iscritti in conto economico, poiché gli elementi positivi o negativi tassati o deducibili ai fini delle imposte sui redditi ma non contabilizzati non avrebbero rilievo. La medesima impostazione, secondo l’istante, varrebbe anche per gli studi di settore.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 11, comma 2, della L. 30 dicembre 1991, n. 413, secondo cui il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico è determinato applicando la minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è collocato il fabbricato.

Viene inoltre richiamata la circolare n. 2/E del 2006, che, in linea con l’evoluzione della giurisprudenza di Cassazione, ha chiarito che il criterio catastale si applica sia alle locazioni ad uso abitativo sia a quelle ad uso diverso.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia precisa che, nel caso esaminato, il bene appartiene a una società di capitali, per la quale il reddito complessivo, da qualsiasi fonte provenga, è considerato reddito d’impresa e va determinato secondo le regole della sezione I del capo II del titolo II del TUIR.

Richiama poi l’art. 90 del TUIR, che disciplina in deroga al criterio analitico ordinario il reddito degli immobili posseduti in regime d’impresa solo nei casi di immobili cosiddetti "patrimoniali", cioè:

• non strumentali per l’esercizio dell’impresa;
• non beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa.

Secondo l’Agenzia, il criterio catastale dell’art. 11, comma 2, L. 413/1991 può operare nel reddito d’impresa solo per immobili patrimoniali, e non per immobili merce o strumentali.

Applicazione al caso concreto

Nel caso specifico, l’immobile è iscritto tra le rimanenze ed è quindi destinato alla vendita. Proprio per tale ragione, esso non rientra nella categoria degli immobili patrimoniali cui l’art. 90 TUIR consente l’applicazione del criterio catastale.

Di conseguenza, l’Agenzia conclude che, ai fini IRES e IRAP, gli immobili di interesse storico o artistico posseduti dalla società devono concorrere al reddito secondo le disposizioni ordinarie del reddito d’impresa contenute nella sezione I del capo II del titolo II del TUIR. Non è quindi applicabile, nel caso di specie, il criterio catastale dell’art. 11, comma 2, della L. 413/1991.

Esito del parere

La risposta dell’Amministrazione è quindi negativa rispetto al quesito della società: l’immobile storico-artistico, essendo bene merce e non immobile patrimoniale, non beneficia della determinazione catastale del reddito. La risoluzione chiude precisando che la risposta è resa ai sensi dell’art. 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.