Risoluzione n. 94 del 25/07/2006

Rivalutazione di un terreno non ancora fabbricabile

La risoluzione esamina l’istanza di interpello presentata da Immobiliare ALFA S.r.l. in relazione alla possibilità di rivalutare, come area fabbricabile, un terreno agricolo iscritto tra le immobilizzazioni materiali nel bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2004. L’elemento centrale del quesito riguarda il fatto che il terreno non sia ancora edificabile alla data utile, pur essendo in corso una procedura comunale di variante al piano regolatore che ne determinerà in futuro la destinazione edificatoria.

Quesito posto dalla società

La società, operante come immobiliare di gestione e dedita alla locazione degli immobili di proprietà, chiede se possa applicare la disciplina di cui ai commi 473 e seguenti dell’art. 1 della legge 23 dicembre 2005, n. 266, anche se il terreno diventerà fabbricabile solo dopo il 20 giugno 2006, termine indicato per il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva.

Posizione prospettata dal contribuente

Secondo la società, la rivalutazione dovrebbe essere ammessa perché la futura edificabilità del terreno avverrà comunque entro cinque anni dalla rivalutazione, come richiesto dal comma 474. A suo avviso, negare l’agevolazione determinerebbe una disparità di trattamento rispetto a un terreno già fabbricabile, ma destinato a essere effettivamente edificato entro il medesimo termine quinquennale.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’art. 1, commi 473, 474 e 475, della legge finanziaria 2006, che estende alle aree fabbricabili, in quanto compatibili, le regole sulla rivalutazione dei beni d’impresa previste dagli artt. 10-15 della legge n. 342/2000. La condizione per usufruire del regime agevolato è che l’area sia fabbricabile e che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro i cinque anni successivi alla rivalutazione; inoltre, il bene deve risultare dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2004.

L’Amministrazione richiama anche la circolare 13 giugno 2006, n. 18/E, che ha chiarito come un’area possa considerarsi fabbricabile solo se tale qualificazione risulti da un piano regolatore generale approvato entro la data di chiusura del bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2004. Viene inoltre menzionato l’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, che definisce area fabbricabile quella utilizzabile a scopo edificatorio sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal comune.

Soluzione adottata dall’Agenzia

L’Agenzia esclude che il terreno della società possa essere considerato un’area fabbricabile rivalutabile ai sensi dei commi 473 e seguenti, poiché alla data di riferimento non risulta qualificato come tale dallo strumento urbanistico adottato dal comune. La circostanza che la futura edificabilità si realizzi entro cinque anni non è sufficiente, in assenza del requisito della fabbricabilità già esistente alla data richiesta dalla normativa.

Possibilità di rivalutazione come bene d’impresa

Pur negando l’applicazione della disciplina speciale per le aree fabbricabili, l’Agenzia afferma che il terreno, essendo un’area non fabbricabile iscritta tra le immobilizzazioni materiali nel bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2004, può essere rivalutato secondo la disciplina generale della rivalutazione dei beni d’impresa prevista dai commi 469 e seguenti della medesima legge finanziaria, ove ricorrano tutti gli altri presupposti.

Termini per la rivalutazione e per l’imposta sostitutiva

La rivalutazione va effettuata nel bilancio o rendiconto relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2005, purché il termine di approvazione scada dopo il 1 gennaio 2006. L’imposta sostitutiva deve essere versata entro il termine del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta cui la rivalutazione si riferisce.

Per i contribuenti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare, il versamento deve avvenire in unica soluzione, contestualmente ai versamenti a saldo derivanti dalla dichiarazione Modello Unico 2006 relativa al 2005. La risoluzione precisa inoltre che tali versamenti, scaduti il 20 giugno 2006, potevano essere effettuati entro il 20 luglio 2006 applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo.