Sentenza del 26/07/2017 n. 18410 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana che aveva ritenuto legittimo l'accertamento di maggior valore ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relativo alla vendita di un terreno edificabile. Il valore dichiarato di 2.162.500 euro era stato elevato dall'Ufficio a 2.500.000 euro sulla base di una stima UTE. I ricorrenti hanno denunciato la violazione delle norme sulla motivazione dell'avviso, sull'onere della prova e sui criteri di determinazione del valore, nonché insufficienza e contraddittorietà della motivazione e omessa valutazione delle prove offerte. Hanno inoltre sostenuto che la stima UTE fosse fondata su dati astratti e non corroborata da ulteriori elementi, richiamando anche i valori ICI, il mancato rilascio della licenza edilizia, una fideiussione e una successiva espropriazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della CTR. Ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso che richiamava la stima UTE e indicava il criterio utilizzato, basato sulla volumetria edificabile. La stima UTE non ha valore di prova privilegiata quanto al contenuto, ma costituisce una perizia di parte che il giudice deve valutare insieme alle contestazioni del contribuente. Nel caso concreto, la CTR aveva adeguatamente spiegato perché la stima fosse attendibile, valorizzando la potenzialità edificatoria del terreno, la natura professionale dell'acquirente e l'inidoneità delle contestazioni dei contribuenti. Il mancato rilascio della licenza edilizia non escludeva la potenzialità edificatoria; i valori ICI non erano comparabili con quelli rilevanti per le imposte sui trasferimenti; l'espropriazione successiva alla vendita e gli altri elementi invocati non erano decisivi. I ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 3.000 euro oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  In materia di imposta di registro, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato dell'immobile sulla base del valore venale in comune commercio, purché l'avviso indichi i criteri utilizzati in modo sufficiente a consentire la difesa del contribuente.

• Art. 2697 c.c.

  Dopo che l'Ufficio ha indicato il criterio di rettifica, il contribuente deve contestare concretamente i dati utilizzati e fornire elementi attendibili di valutazione contraria; la prova del maggior valore deve comunque essere verificata dal giudice.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  Il richiamo dei ricorrenti alle presunzioni gravi, precise e concordanti è stato ritenuto inconferente, poiché la disposizione invocata riguardava la materia IVA e non quella oggetto della controversia.

• Legge n. 448 del 2001, art. 7, comma 6

  La disposizione è stata richiamata dai contribuenti, ma non ha determinato l'accoglimento delle loro censure.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  L'obbligo di motivazione dell'avviso di maggior valore è assolto quando sono indicati il criterio astratto seguito e gli elementi necessari a consentire al contribuente di comprendere la pretesa e predisporre la difesa.

• Legge n. 241 del 1990, art. 3

  I principi generali di motivazione degli atti amministrativi si applicano anche agli avvisi tributari, imponendo l'indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche della rettifica.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 2

  I criteri ICI, collegati alla rendita catastale e a una base imponibile patrimoniale periodica, non sono automaticamente utilizzabili per determinare il valore venale rilevante ai fini dell'imposta di registro.

• Artt. 11, 115 e 116 c.p.c.

  Il giudice deve valutare le prove ritualmente acquisite secondo il prudente apprezzamento, ma la sua valutazione non è censurabile in cassazione quando sia logica, coerente e adeguatamente motivata.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare può essere motivato mediante il rinvio a una stima UTE, purché siano comprensibili il criterio utilizzato e gli elementi essenziali della valutazione.
• La stima UTE non è automaticamente vincolante né dotata di fede privilegiata sul contenuto: il giudice deve verificarne l'attendibilità alla luce delle contestazioni e delle prove contrarie.
• Il contribuente che contesta una rettifica non può limitarsi a deduzioni generiche, ma deve produrre dati comparabili, perizie o altri elementi concreti e attendibili capaci di dimostrare un valore diverso.
• Per un terreno, la potenzialità edificatoria e la volumetria realizzabile possono incidere sul valore anche se, al momento della vendita, non è stata ancora rilasciata la licenza edilizia.
• I valori utilizzati per un'imposta patrimoniale periodica come l'ICI non sono necessariamente applicabili alla determinazione del valore venale per imposte sui trasferimenti, come registro, ipotecaria e catastale.
• In sede di cassazione non è normalmente possibile sostituire la valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito, se questa è logicamente motivata e considera gli elementi principali della controversia.