Cassazione Civile, Ordinanza n. 08030/2024 del 25/03/2024

Esito

La controversia

Due coniugi, dopo aver acquistato nel 2007 alcuni immobili tramite atto rogato da un notaio, hanno agito per ottenere il risarcimento del danno da evizione sostenendo che il professionista non li avesse adeguatamente informati dei rischi derivanti da pregresse vicende trascrizionali e processuali gravanti sugli immobili. In particolare, deducevano che esisteva una domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. trascritta contro la venditrice originaria e che il notaio, conoscendo anche le pregresse operazioni societarie e familiari collegate agli immobili, avrebbe dovuto segnalare la pericolosità dell’affare e la possibile caducazione dell’effetto prenotativo del preliminare trascritto a favore della parte che aveva poi nominato i coniugi quali acquirenti. In cassazione hanno articolato nove motivi: violazione delle norme sulla trascrizione e sugli effetti della simulazione, errata applicazione dell’art. 2645-bis c.c. sull’effetto prenotativo, omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente, mancata rinnovazione dell’istruttoria in appello, e violazione delle norme sulla diligenza professionale notarile e sull’obbligo di indagare la volontà delle parti e curare la compilazione dell’atto, assumendo che il notaio dovesse avvertirli di tutti i possibili rischi giuridici connessi alle azioni e trascrizioni esistenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i motivi non colpissero la ratio decidendi della sentenza d’appello, fondata essenzialmente su tre punti: al momento del rogito non risultavano trascrizioni pregiudizievoli che rendessero insicuro l’acquisto; il danno discendeva non dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., ma dalla successiva declaratoria di simulazione del preliminare che aveva determinato il venir meno dell’effetto prenotativo; non era stato allegato né dimostrato alcun elemento che consentisse di ritenere che il notaio potesse dubitare della validità ed efficacia di quel preliminare. È stato inoltre affermato che la censura sull’art. 2645-bis c.c. era infondata perché l’effetto prenotativo viene meno solo se il definitivo non sia trascritto nei termini di legge o del contratto, circostanza non ricorrente nel caso concreto, essendo il definitivo trascritto entro il termine triennale. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come base della domanda giudiziale trascritta dal terzo, ma non ritenuto, nel caso concreto, elemento sufficiente a fondare la responsabilità del notaio, poiché il problema decisivo era la successiva simulazione del preliminare prenotativo.

• art. 2652 c.c.

  Norma sulle trascrizioni della domanda giudiziale; la Corte ha escluso che la sola trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. fosse, di per sé, la causa del danno lamentato dai ricorrenti.

• art. 2652 n. 2 c.c.

  Invocato dai ricorrenti e considerato nel quadro della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.; la Corte ha ritenuto irrilevante, ai fini del caso concreto, la sua mera presenza rispetto al successivo venir meno dell’effetto prenotativo del preliminare trascritto.

• art. 2652 n. 4 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di opponibilità della simulazione; la Corte ha ritenuto il motivo non pertinente alla ratio decidendi, perché la decisione d’appello si fondava sull’assenza di elementi che imponessero al notaio di dubitare del preliminare.

• art. 2645-bis c.c.

  La Corte ha precisato che l’effetto prenotativo del preliminare trascritto cessa solo se il contratto definitivo non sia trascritto nei termini previsti dal preliminare o, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare; nel caso di specie il definitivo era stato trascritto tempestivamente.

• art. 1415 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla simulazione e alla sua opponibilità ai terzi; la Corte ha ritenuto che la censura non cogliesse la ratio della sentenza impugnata.

• art. 1416 c.c.

  Invocato in combinazione con l’art. 1415 c.c. sulla tutela dei terzi rispetto alla simulazione; non è stato ritenuto decisivo nel caso concreto.

• art. 111 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo di ricorso, ma senza incidere sulla ratio della sentenza d’appello, che è stata ritenuta correttamente motivata nei suoi passaggi essenziali.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma sul vizio di violazione di legge invocata in più motivi; la Corte ha ritenuto che le censure fossero in realtà dirette a contestare l’accertamento di fatto e la valutazione delle prove, quindi inammissibili in cassazione.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente; la Corte ha escluso che ricorressero tali vizi, poiché le doglianze miravano a una rivalutazione del merito.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per contestare la valutazione istruttoria; la Corte ha ritenuto la censura generica e inammissibile.

• art. 356 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla richiesta di rinnovazione dell’istruttoria in appello; la Corte ha osservato che tale rinnovazione è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato per sostenere l’obbligo del notaio di comportarsi secondo buona fede; la Corte ha ritenuto che la sentenza impugnata non ne avesse minimizzato il rilievo, ma che le censure fossero incentrate su una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 1176 c.c.

  Invocato in tema di diligenza professionale qualificata; la Corte ha escluso che la decisione di merito avesse negato tale criterio, rilevando piuttosto l’assenza di elementi conoscibili che imponessero un diverso avvertimento.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come espressione del dovere di buona fede nell’esecuzione del rapporto; la Corte ha ritenuto la censura non idonea a scalfire la ratio decisoria.

• art. 2236 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per escludere che l’attenuazione della responsabilità professionale potesse incidere sulla diligenza; la Corte ha precisato che la sentenza di merito non aveva fondato il rigetto su tale norma.

• art. 47, comma 2, l. 16 febbraio 1913, n. 89

  Invocato come norma dell’obbligo notarile di indagare la volontà delle parti e curare la compilazione dell’atto; la Corte ha ritenuto che la censura presupponesse la diversa e non accolta ricostruzione fattuale secondo cui il notaio avrebbe dovuto prevedere la simulazione del preliminare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per dare atto della debenza dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato quale norma che ha introdotto l’ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Citato nel dispositivo in relazione al contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• La responsabilità professionale del notaio per omessa informazione dell’acquirente richiede la prova di elementi oggettivi che, al momento del rogito, rendessero percepibile il rischio giuridico rilevante; non è sufficiente una successiva evoluzione sfavorevole della vicenda.
• Quando il danno discende dalla caducazione di un effetto prenotativo, occorre verificare quale sia la vera causa del pregiudizio: la sola presenza di una domanda giudiziale trascritta non è automaticamente fonte di responsabilità del notaio se il titolo prenotativo era, al momento dell’atto, apparentemente efficace e non vi erano indici di simulazione o invalidità.
• L’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare viene meno solo se il contratto definitivo non sia trascritto entro il termine pattuito o, in mancanza, entro il termine legale di tre anni dalla trascrizione del preliminare; la trascrizione, nel frattempo, di altri atti o domande non elimina di per sé quell’effetto.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di rivalutazione del merito e delle prove: se la critica presuppone un accertamento fattuale diverso da quello compiuto dal giudice di merito, il motivo è inammissibile.
• La richiesta di rinnovazione dell’istruttoria in appello è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e, nel ricorso per cassazione, deve essere specificamente illustrata quanto a mezzo istruttorio e decisività; in mancanza, la censura è generica e inammissibile.

Come è indicizzato