Risoluzione n. 320 del 9/11/2007

Applicazione del prezzo-valore alla permuta immobiliare

La risoluzione esamina se il regime del cd. "prezzo-valore", previsto per alcune cessioni di immobili abitativi, possa estendersi anche a un contratto di permuta immobiliare tra persone fisiche. L’Agenzia conclude in senso positivo, qualificando la permuta come una forma di cessione rilevante ai fini della norma.

Quesito posto dal notaio

Il notaio ALFA ha ricevuto incarico di redigere un atto di permuta di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione. Ha quindi chiesto se a tale operazione si applichi l’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, come modificato dalla legge 27 dicembre 2006, n. 296, che ha introdotto il sistema del prezzo-valore.

Soluzione interpretativa del contribuente

Secondo l’istante, la disciplina del prezzo-valore è applicabile anche alla permuta, poiché anche in questo caso esiste un corrispettivo, seppur non espresso in denaro ma rappresentato dal trasferimento di un immobile. A sostegno di tale tesi viene richiamata anche la risoluzione n. 136 del 14 giugno 2007, nella parte in cui afferma che il principio del prezzo-valore riguarda "tutte le cessioni".

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia ricorda che, in via generale, la base imponibile per l’imposta di registro è determinata dall’articolo 43 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Per le permute, la base imponibile è costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.

L’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, come modificato dall’articolo 35, comma 21, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e dall’articolo 1, comma 309, della legge n. 296 del 2006, introduce una deroga per le sole cessioni:

• nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

In tali casi, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del d.P.R. n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato in atto. Le parti devono comunque indicare in atto il corrispettivo pattuito. La modifica introdotta dal comma 21 dell’articolo 35 del D.L. n. 223 del 2006 ha rafforzato tale obbligo.

Interpretazione dell’Agenzia sulla nozione di cessione

Per stabilire l’ambito applicativo del prezzo-valore, l’Agenzia evidenzia la necessità di individuare i negozi qualificabili come "cessioni". La cessione è intesa come trasferimento di cose o diritti da un soggetto a un altro.

L’Agenzia osserva che la permuta, ai sensi dell’articolo 1552 del codice civile, è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o diritti da un contraente all’altro. Si tratta dunque di un contratto di scambio di beni o diritti, il cui oggetto è costituito dai beni e diritti permutati.

Pur distinguendosi dalla vendita, perché nella permuta non vi è scambio con denaro ma con altre cose o altri diritti, la disciplina civilistica è sostanzialmente assimilata a quella della vendita, poiché l’articolo 1555 c.c. dispone che le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta in quanto compatibili. Da ciò l’Agenzia trae che, anche nella permuta, si realizza una cessione a fronte di un corrispettivo.

Richiami a precedenti risoluzioni

La risoluzione richiama la n. 136 del 14 giugno 2007, che aveva affermato l’applicazione del prezzo-valore a tutte le cessioni soggette a imposta di registro in cui l’acquirente sia persona fisica non esercente attività d’impresa, arte o professione, precisando che la norma fa riferimento genericamente alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze senza qualificare il tipo di cessione.

Viene richiamata anche la risoluzione n. 121 del 1 giugno 2007, secondo cui rientrano nell’ambito dell’articolo 1, comma 497, non solo le fattispecie traslative in senso stretto, ma anche gli acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento.

Conclusione dell’Agenzia

Alla luce di tali considerazioni, l’Agenzia delle Entrate afferma che nella nozione di "cessione" di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 rientra anche il contratto di permuta disciplinato dall’articolo 1552 del codice civile.

Pertanto, se ricorrono i requisiti di legge, al negozio permutativo descritto dal notaio si applica il regime del prezzo-valore.

Adempimenti in atto

Ai fini dell’applicazione della disciplina, è comunque necessario indicare nell’atto:

• il conguaglio pattuito tra le parti;
• il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati.

Chiusura procedurale

La risposta viene resa dall’Agenzia ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209, in risposta all’istanza di interpello presentata dal notaio ALFA.