Risoluzione n. 323 del 9/11/2007

Participation exemption e requisito della commercialità ex art. 87 TUIR

La risoluzione esamina se la plusvalenza derivante dalla futura cessione di una partecipazione in una società immobiliare possa beneficiare dell’esenzione parziale prevista dall’articolo 87 del TUIR. Il punto centrale è l’individuazione del momento dal quale la società partecipata può dirsi dotata del requisito della "commercialità" richiesto dalla norma.

Fatti rappresentati nell’interpello

La società istante detiene, tramite Delta S.p.A., il 100% di Beta S.p.A. dal 29 settembre 2000. Beta ha come oggetto sociale una serie ampia di attività immobiliari, tra cui compravendita, permuta, trasformazione, ristrutturazione, locazione e gestione di beni immobili e di esercizi commerciali o turistico-ricettivi.

In concreto, Beta svolge dal 1994 attività di acquisto e vendita di fabbricati e terreni, costruzione, locazione e amministrazione di immobili di propria proprietà. La società possiede un complesso immobiliare storico, situato in ..., denominato "Palazzo della Sigma" e "Omega", che sarà trasformato, al termine dei lavori di ristrutturazione e restauro, nel futuro "Gamma Hotel".

Per la realizzazione del progetto:

• il nulla osta della Soprintendenza ai beni architettonici è stato ottenuto nei primi mesi del 2004;
• la concessione edilizia è stata rilasciata a fine giugno 2004;
• i lavori di ristrutturazione sono iniziati nel luglio 2004;
• la gestione dell’albergo è prevista direttamente da Beta, presumibilmente dai primi mesi del 2008.

Gli immobili sono stati in passato parzialmente produttivi di reddito tramite locazione, ma i relativi contratti sono stati risolti nel 2007. Nel 2006 i ricavi da locazione erano pari a circa 34.100 euro, a fronte di costi di ristrutturazione capitalizzati per circa 16.626.000 euro.

Quesito posto dalla società

L’istante chiede se la futura cessione della partecipazione in Beta possa rientrare nel regime della participation exemption e, in particolare, se e da quando sussista in capo alla partecipata il requisito della "commercialità" di cui all’articolo 87, comma 1, lettera d), del TUIR.

Tesi dell’istante

La società ritiene che Beta debba essere considerata commerciale:

• sin dalla costituzione, poiché costituita in forma di società di capitali;
• in subordine, almeno dall’avvio dei lavori di restauro e ristrutturazione nel luglio 2004.

A supporto, viene evidenziato che:

• l’oggetto sociale comprende attività immobiliari e commerciali;
• l’attività concreta è orientata alla realizzazione di una struttura alberghiera;
• la futura gestione dell’hotel sarà svolta direttamente da Beta;
• i ricavi da locazione sono marginali rispetto agli ingenti costi di ristrutturazione;
• la locazione riguarda solo una porzione del complesso immobiliare, derivante da un contratto stipulato nel 2001 dalla precedente proprietaria Alfa S.r.l., poi subentrata Beta;
• tale locazione è cessata il 31 marzo 2007 e i locali sono stati liberati per i lavori.

Secondo l’istante, non si tratterebbe di una mera società di godimento immobiliare, ma di un’impresa che sfrutterà direttamente i beni nell’attività alberghiera.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia ricorda che l’articolo 87, comma 1, lettera d), del TUIR richiede, ai fini della participation exemption, che la partecipata eserciti un’impresa commerciale secondo la definizione dell’articolo 55 del TUIR.

La norma contiene inoltre una presunzione assoluta di non commercialità quando il patrimonio della partecipata è prevalentemente costituito da beni immobili, salvo esclusione per:

• immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa;
• impianti e fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa.

Sono considerati direttamente utilizzati anche:

• gli immobili concessi in locazione finanziaria;
• i terreni su cui la società svolge attività agricola.

Il comma 2 dell’articolo 87 stabilisce che i requisiti di cui alle lettere c) e d) devono sussistere ininterrottamente, al momento del realizzo, almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore alla cessione.

Interpretazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ribadisce che il requisito della commercialità va valutato secondo l’articolo 55 del TUIR e che il concetto di impresa commerciale, ai fini della participation exemption, è ampio e comprende anche attività diverse da quelle strettamente civilistiche, purché generatrici di reddito d’impresa.

Tuttavia, la norma mira a evitare che società con prevalente patrimonio immobiliare siano considerate commerciali solo sulla base di elementi formali. Per questo, la verifica deve concentrarsi sull’attività effettivamente svolta e sull’effettiva destinazione degli immobili e delle risorse sociali.

L’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 152/E del 15 dicembre 2004, secondo cui non sussiste il requisito della commercialità in capo a una società immobiliare il cui patrimonio sia prevalentemente costituito da un immobile concesso in locazione, anche se costruito per la rivendita. In tale ottica:

• non rileva la sola forma societaria;
• non è decisiva la classificazione contabile dell’immobile;
• occorre invece guardare all’attività di fatto esercitata.

Valutazione del caso concreto

Nel caso specifico, l’Agenzia osserva che gli elementi necessari per considerare escluso il bene dal novero degli immobili rilevanti ai fini della presunzione assoluta si realizzano solo quando l’immobile è effettivamente destinato all’uso alberghiero.

Prima di quel momento:

• l’immobile è in fase di adattamento;
• non può essere considerato né bene-merce né fabbricato strumentale direttamente utilizzato;
• non è quindi possibile superare la presunzione di non commercialità.

Di conseguenza, risultano irrilevanti le argomentazioni fondate solo sulla natura dell’attività svolta o sull’oggetto sociale della partecipata. La commercialità, nel caso di specie, può dirsi integrata solo a partire dalla effettiva destinazione dell’immobile all’attività turistico-ricettiva.

Effetti sulla participation exemption

La plusvalenza derivante dalla cessione della partecipazione potrà beneficiare del regime di parziale esenzione solo se, al momento della cessione e per tutto il periodo minimo richiesto dall’articolo 87, comma 2, la partecipata possieda il requisito della commercialità.

Nel caso esaminato, tale requisito sussiste soltanto dalla data in cui l’immobile è effettivamente destinato all’attività alberghiera, e non già dal momento della costituzione della società o dall’avvio dei lavori di ristrutturazione.

Ulteriore requisito soggettivo richiamato

La risoluzione ricorda infine che, per accedere alla participation exemption, devono sussistere anche gli altri requisiti soggettivi dell’articolo 87, comma 1, tra cui l’iscrizione della partecipazione tra le immobilizzazioni finanziarie.

Per le partecipazioni già possedute alla data di entrata in vigore del d.lgs. n. 344 del 2003, il requisito si considera soddisfatto solo se la partecipazione era iscritta tra le immobilizzazioni finanziarie nel bilancio relativo al secondo periodo d’imposta precedente a quello di applicazione delle nuove disposizioni, ossia, per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare, nel bilancio al 31 dicembre 2002.

Conclusione

L’Agenzia conclude che, nel caso descritto, la partecipazione in Beta potrà beneficiare del regime PEX solo se la commercialità della partecipata risulta integrata per il periodo minimo richiesto dalla norma. Tale requisito non decorre dalla semplice costituzione della società né dall’inizio dei lavori di restauro, ma solo dal momento in cui l’immobile viene effettivamente destinato all’esercizio dell’attività alberghiera.