Sentenza del 21/06/2018 n. 2842 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità della rettifica del valore dichiarato nell’atto di compravendita, effettuata dall’Ufficio ai fini dell’imposta di registro mediante il metodo comparativo. Tale metodo presuppone che gli immobili utilizzati come termini di confronto presentino caratteristiche strutturali e conservative analoghe a quelle dell’immobile compravenduto. L’analogia tra i beni costituisce una condizione necessaria e sufficiente affinché il confronto possa fondare validamente la maggiore pretesa tributaria.

Norme richiamate

• Disciplina dell’imposta di registro sulla determinazione del valore degli immobili

  La base imponibile può essere rettificata dall’Amministrazione finanziaria quando il valore dichiarato non corrisponde al valore effettivo del bene, purché la rettifica sia fondata su criteri attendibili.

• Metodo comparativo per la stima del valore immobiliare

  Il metodo comparativo è valido se gli immobili assunti come parametro presentano caratteristiche strutturali e conservative analoghe rispetto al bene oggetto di compravendita. Non è sufficiente una mera somiglianza generica o la sola ubicazione.

Massime di principio

• Una rettifica fiscale basata sul confronto con altri immobili è attendibile solo se i beni comparati sono realmente omogenei per caratteristiche strutturali, stato di conservazione e, in generale, elementi incidenti sul valore.
• L’Amministrazione finanziaria deve fornire elementi comparativi concreti e pertinenti; il semplice richiamo a prezzi di altri immobili non analoghi non è sufficiente.
• Il contribuente può contestare la rettifica dimostrando le differenze rilevanti tra il proprio immobile e quelli utilizzati dall’Ufficio come parametro.
• Quando l’omogeneità degli immobili comparati è accertata, il metodo comparativo può legittimare la determinazione di un maggior valore e della conseguente maggiore imposta di registro.