Cassazione Civile, Ordinanza n. 00243/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

Una società, in qualità di promissaria acquirente, aveva convenuto la promittente alienante chiedendo l’accertamento dell’avveramento di una condizione risolutiva espressa apposta a un preliminare di compravendita immobiliare, con conseguente restituzione dell’acconto prezzo versato. Il contratto preliminare e un successivo accordo subordinavano gli effetti del programma negoziale all’approvazione di una variante urbanistica e all’approvazione di un leasing entro un certo termine. La controparte aveva reagito chiedendo, in via principale, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, il risarcimento dei danni. In primo grado il tribunale aveva ritenuto risolto il contratto e disposto la restituzione dell’acconto; in appello, invece, era stato ordinato il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c. subordinatamente al pagamento del residuo prezzo. La ricorrente ha impugnato la sentenza d’appello deducendo: 1) violazione dell’art. 345 c.p.c. e dell’art. 1359 c.c., sostenendo che la controparte avesse introdotto solo in appello una nuova eccezione/contestazione sul mancato avveramento della condizione; 2) sempre sotto il profilo processuale, censura per motivazione apparente sulla ritenuta proponibilità della difesa avversaria; 3) violazione dell’art. 1359 c.c., assumendo che la condizione fosse nell’interesse di entrambe le parti e che quindi la fictio di avveramento non fosse applicabile; 4) violazione degli artt. 1358 e 1359 c.c., contestando che l’onere di attivarsi per l’ottenimento del finanziamento/leasing gravasse esclusivamente sulla promissaria acquirente; 5) violazione dell’art. 2932 c.c. e, in sostanza, della regola sull’onere della prova nei contratti sinallagmatici, negando che spettasse a essa dimostrare di avere agito con correttezza e buona fede per ottenere il finanziamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i motivi centrali del ricorso, cassando con rinvio la sentenza della Corte d’appello di Genova in altra composizione. Ha ritenuto corretto il rilievo per cui, in presenza di una condizione potestativa mista apposta nell’interesse di entrambe le parti, non può farsi applicazione automatica del generale criterio dell’onere della prova dei contratti sinallagmatici per attribuire alla promissaria acquirente la prova di avere fatto tutto il possibile per ottenere il leasing. Ha affermato che occorre invece verificare in concreto, alla luce delle emergenze istruttorie, se una parte sia inadempiente o prevalentemente inadempiente per avere violato i doveri di buona fede nella fase di pendenza della condizione. Ha quindi rinviato al giudice di merito per un nuovo esame della controversia e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  La Corte esclude che vi fosse un novum inammissibile, perché la contestazione sul comportamento della promissaria acquirente era già contenuta nelle difese di primo grado in modo sostanziale.

• art. 1358 c.c.

  La condizione potestativa mista è soggetta al dovere di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione; la condotta delle parti in questa fase è giuridicamente rilevante.

• art. 1359 c.c.

  La fictio di avveramento non si applica automaticamente alla condizione mista nell’interesse di entrambe le parti; non basta il semplice comportamento omissivo se manca un obbligo giuridico specifico e non si può usare la norma per ribaltare meccanicamente l’onere della prova.

• art. 2932 c.c.

  L’azione di esecuzione in forma specifica presuppone l’inadempimento dell’obbligo di stipulare il definitivo; il giudice deve verificare chi, in concreto, sia inadempiente o prevalentemente inadempiente rispetto ai doveri connessi alla condizione e alla buona fede.

• art. 2697 c.c.

  Pur non essendo il fulcro della decisione, la Corte esclude l’applicazione del generale principio sull’onere della prova dei contratti sinallagmatici come criterio risolutivo della controversia in presenza di una condizione potestativa mista.

Massime di principio

• Nei contratti preliminari subordinati a una condizione potestativa mista apposta nell’interesse di entrambe le parti, il mancato avveramento della condizione non può essere risolto con il solo richiamo al regime ordinario dell’onere della prova delle obbligazioni sinallagmatiche.
• In presenza di una condizione mista, il giudice deve verificare in concreto se una parte abbia violato i doveri di buona fede e correttezza nella fase di pendenza della condizione, individuando l’eventuale parte inadempiente o prevalentemente inadempiente.
• L’art. 1359 c.c. non opera automaticamente quando la condizione è bilaterale; la fictio di avveramento richiede presupposti che non consentono di imputare il mancato avveramento alla parte interessata in modo meramente formale.
• La contestazione della controparte è ammissibile anche senza formule sacramentali, se dal contenuto sostanziale degli atti di primo grado emerge in modo chiaro e tempestivo la difesa sul punto e l’altra parte ha potuto contraddire utilmente.

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