Sentenza del 27/11/2015 n. 24253 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa e lo aveva rivenduto entro cinque anni. L'Agenzia delle Entrate sosteneva che egli fosse decaduto dai benefici perché non aveva acquistato un altro immobile entro l'anno successivo alla vendita, contestando che la costruzione, mediante contratto d'appalto, di una nuova abitazione su un terreno già di proprietà potesse equivalere al riacquisto richiesto dalla legge. Il contribuente sosteneva invece di aver rispettato la finalità della norma, avendo realizzato entro il termine una nuova abitazione da destinare a propria abitazione principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e confermato la decisione favorevole al contribuente. Ha ritenuto che la decadenza dalle agevolazioni prima casa possa essere evitata non solo mediante l'acquisto di un nuovo immobile, ma anche mediante la costruzione, tramite appalto, di una nuova abitazione su un terreno già appartenente al contribuente, purché entro un anno dalla vendita del precedente immobile la costruzione abbia raggiunto una concreta rilevanza urbanistica e sia effettivamente destinabile ad abitazione principale. È stato valorizzato il principio dell'accessione, per cui la proprietà della costruzione si acquista a titolo originario. Nessuna pronuncia sulle spese, poiché il contribuente non si è costituito in giudizio.

Norme richiamate

• Art. 1, nota II-bis, parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986

  Le decadenze dalle agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa "non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".

  La nozione di acquisto di altro immobile è stata interpretata in senso ampio: può comprendere anche la realizzazione di una nuova abitazione su terreno già posseduto, purché l'immobile sia concretamente realizzato entro un anno e destinato ad abitazione principale.

• Tabella A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972

  Prevede il regime IVA agevolato per l'acquisto della prima casa, la cui conservazione è subordinata al rispetto delle condizioni previste dalla disciplina successiva.

• Art. 934 del codice civile

  In applicazione del principio dell'accessione, il proprietario del terreno acquista a titolo originario la proprietà della costruzione incorporata al suolo; tale acquisto può soddisfare il requisito del nuovo immobile richiesto dalla disciplina fiscale.

• Art. 2645-bis, comma 6, del codice civile

  È stato utilizzato come parametro per individuare il momento in cui la costruzione assume rilevanza urbanistica, individuato almeno nell'esecuzione del rustico, comprensivo delle mura perimetrali, e nel completamento della copertura.

• Corte costituzionale, ordinanza n. 46 del 13 febbraio 2009

  Ha ritenuto non irragionevole la disciplina che consente di evitare la decadenza solo mediante il riacquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale, riconoscendo al legislatore ampia discrezionalità in materia di agevolazioni fiscali.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 44/E del 16 marzo 2004

  Ha riconosciuto che l'acquisto di un terreno, seguito dalla costruzione della propria abitazione principale, può impedire la decadenza dal beneficio, purché l'edificazione sia completata nel termine previsto.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 19 del 1 marzo 2001

  Ha ammesso che il secondo immobile possa essere acquistato mediante contratto d'appalto, confermando un'interpretazione non limitata al solo acquisto derivativo di un fabbricato già esistente.

Massime di principio

• La vendita entro cinque anni dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa comporta, in via generale, la decadenza dal beneficio, salvo che entro un anno venga acquistato o realizzato un altro immobile da destinare effettivamente ad abitazione principale.
• Il requisito del nuovo immobile può essere soddisfatto anche costruendo una casa su un terreno già di proprietà, poiché la costruzione si acquista a titolo originario per accessione.
• Non è sufficiente acquistare il terreno o stipulare un contratto d'appalto: entro il termine annuale l'edificio deve aver raggiunto almeno uno stadio di concreta rilevanza urbanistica e deve essere destinabile all'abitazione principale.
• La verifica deve concentrarsi sulla sostanza economica e sulla finalità abitativa dell'operazione, non esclusivamente sulla forma giuridica dell'acquisto.
• È opportuno conservare la documentazione che dimostri il rispetto del termine annuale, lo stato di avanzamento dei lavori e la concreta destinazione della nuova abitazione a dimora principale.