Sentenza del 28/03/2019 n. 1888 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione di un'area ai fini dell'imposta comunale sugli immobili (ICI, con principio applicabile anche all'IMU). Il punto controverso è se vincoli di destinazione o altre limitazioni urbanistiche, che incidono concretamente sull'edificabilità del terreno, possano escludere la natura edificabile dell'area. La sentenza afferma che è sufficiente la classificazione dell'area come edificabile nello strumento urbanistico generale. I vincoli e le destinazioni che limitano l'effettiva utilizzabilità edilizia non eliminano tale qualificazione, ma rilevano nella determinazione del valore venale e, quindi, della base imponibile.

Norme richiamate

• Art. 2 del decreto legislativo n. 504/1992

  Ai fini dell'ICI, un'area è edificabile quando è qualificata come tale dallo strumento urbanistico. I vincoli o le limitazioni urbanistiche non fanno venir meno automaticamente tale qualificazione, ma possono ridurre il valore venale rilevante per il calcolo dell'imposta.

• Cassazione n. 3114/2019

  La classificazione urbanistica come area edificabile è sufficiente per la qualificazione fiscale; le concrete difficoltà o limitazioni edificatorie incidono soltanto sulla quantificazione del valore imponibile.

Massime di principio

• Per la qualificazione fiscale di un terreno conta principalmente la classificazione risultante dallo strumento urbanistico, non la possibilità immediata o integrale di edificare.
• Vincoli di destinazione, ambientali, paesaggistici, espropriativi o altre limitazioni non escludono necessariamente l'edificabilità ai fini dell'imposta.
• Le limitazioni concrete devono essere considerate nella stima del valore venale dell'area e possono giustificare una base imponibile inferiore.
• In una controversia analoga è opportuno distinguere tra contestazione della natura edificabile, normalmente collegata alla classificazione urbanistica, e contestazione del valore attribuito all'area, che può tener conto dei vincoli e delle effettive possibilità edificatorie.
• La sola presenza di vincoli non comporta automaticamente l'azzeramento dell'imposta: occorre dimostrare come tali vincoli incidano concretamente sul valore commerciale del terreno.