Cassazione Civile, Ordinanza n. 22393/2022 del 15/07/2022

Esito

La controversia

La vicenda nasce da una locazione commerciale di un immobile sito in Milano. La società conduttrice originaria aveva poi ceduto il ramo d'azienda a un'altra società, con pattuizione secondo cui, se la locazione fosse stata prorogata, la cessionaria avrebbe corrisposto un indennizzo alla cedente. Successivamente il locatore aveva intimato sfratto per finita locazione e aveva stipulato con la cessionaria una scrittura privata che le consentiva di restare nell'immobile fino al 2023 dietro pagamento di un indennizzo. La società ricorrente ha agito per far accertare la simulazione di tale accordo, sostenendo che esso dissimulasse in realtà una proroga della locazione e che, quindi, le spettasse l'indennizzo pattuito nella cessione d'azienda. Il Tribunale di Napoli ha declinato la competenza territoriale in favore di Milano applicando l'art. 21 c.p.c.; la ricorrente ha censurato tale decisione deducendo violazione degli artt. 19, 20 e 21 c.p.c., sostenendo che la domanda aveva natura personale, era incentrata sulle obbligazioni derivanti dalla cessione d'azienda e non riguardava diritti reali né, comunque, poteva essere attratta nella competenza territoriale speciale per diritti reali immobiliari.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha escluso che la controversia riguardasse diritti reali immobiliari, osservando che il rapporto dedotto concerneva un diritto personale di godimento. Ha però affermato che la domanda di simulazione dell'accordo relativo alla prosecuzione del godimento dell'immobile rientra comunque nelle controversie "in materia di locazione" ai sensi dell'art. 21 c.p.c., poiché attiene alla effettiva prosecuzione del contratto di locazione originario. Ha inoltre rilevato che la qualificazione della domanda compiuta dal giudice di merito è insindacabile in cassazione, salvo omessa pronuncia non dedotta nel caso concreto. Pertanto ha confermato la competenza territoriale del Tribunale di Milano.

Norme richiamate

• art. 19 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra i criteri di competenza territoriale, ma non ritenuto decisivo dalla Corte.

• art. 20 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra i criteri di competenza territoriale, ma non ritenuto decisivo dalla Corte.

• art. 21 c.p.c.

  La Corte lo applica alla controversia ritenendo che la domanda, pur avendo natura personale, verta in materia di locazione di immobile; il foro speciale opera per le controversie in materia di locazione e comodato, non per i diritti reali.

• art. 2697 c.c.

  Non citato espressamente nel testo come oggetto di decisione, ma non emerge una specifica statuizione sulla prova.

Massime di principio

• La domanda di accertamento della simulazione di un accordo che incida sulla prosecuzione del godimento di un immobile può essere attratta nella competenza territoriale speciale del foro dell'immobile quando la controversia investe la concreta sorte del rapporto locatizio originario.
• Ai fini dell'art. 21 c.p.c., non è necessario che la lite involga diritti reali immobiliari: è sufficiente che la controversia sia in materia di locazione o comodato, anche se l'azione proposta ha natura personale.
• La qualificazione della domanda compiuta dal giudice di merito è in linea di principio insindacabile in cassazione, salvo che sia denunciata un'omessa pronuncia o un vizio specifico non dedotto nel caso esaminato.
• Quando l'azione personale dipende logicamente dall'accertamento della simulazione o dell'effettiva proroga di un contratto di locazione, la controversia resta comunque riconducibile alla materia locatizia ai fini della competenza territoriale speciale.

Come è indicizzato