Sentenza n. 6321/2026 - Roma, Sezione 2T

Esito

La controversia

La società ha impugnato la comunicazione con cui Roma Capitale, ai sensi dell'art. 19, comma 3, l. n. 241/1990, ha dichiarato inefficace la SCIA presentata per esercitare l'attività ricettiva in un'ulteriore unità immobiliare dello stesso stabile. L'amministrazione ha ritenuto superato il limite regolamentare di sei camere, considerando le due strutture già gestite dalla medesima società nello stabile, rispettivamente composte da quattro e sei camere. La ricorrente ha dedotto che l'art. 4 del regolamento regionale Lazio n. 8/2015 riferirebbe il limite dimensionale alla singola struttura immobiliare e non al soggetto societario che esercita l'attività, sostenendo quindi l'erroneità dell'interpretazione amministrativa. È stata inoltre contestata la mancata previa richiesta di regolarizzazione. Nel corso del giudizio Roma Capitale ha rappresentato che una nuova SCIA, presentata successivamente dalla persona fisica amministratrice in qualità di imprenditrice individuale, era stata positivamente esitata. La ricorrente ha sostenuto la permanenza dell'interesse alla decisione, anche ai sensi dell'art. 34, comma 3, c.p.a., richiamando la possibilità di gestione dell'attività in forma societaria, il legittimo affidamento e le utilità organizzative ed economiche connesse alla forma societaria.

La decisione

Il TAR ha ritenuto persistente l'interesse della società alla decisione, poiché la nuova SCIA positivamente esitata era stata presentata dalla persona fisica in proprio e non dalla società ricorrente: il vantaggio conseguito dalla prima non si trasferiva giuridicamente alla diversa persona giuridica. Non è stata ravvisata neppure una rinuncia o dichiarazione di sopravvenuta carenza di interesse. Nel merito, il ricorso è stato respinto. Il giudice ha interpretato l'art. 4 del regolamento regionale Lazio n. 8/2015 nel senso che la struttura di guest house o affittacamere è individuata da un compendio immobiliare formato da una o al massimo due unità immobiliari nello stesso stabile, con una consistenza complessiva non superiore a sei camere e con soggiorno e cucina o angolo cottura. La disposizione impedisce che il medesimo soggetto, mediante una pluralità di strutture formalmente distinte ma gestite unitariamente, eluda il limite massimo e svolga nello stesso stabile un'attività eccedente i parametri regolamentari. Pertanto, l'identità del soggetto gestore è elemento rilevante per verificare il rispetto del limite; il Comune deve accertare il reale centro gestionale, non potendo essere ammesso l'aggiramento della disciplina attraverso distinte figure formali riconducibili a un unico centro di gestione. Nel caso concreto, la società già gestiva nello stabile due strutture, rispettivamente di sei e quattro camere, e la nuova SCIA mirava ad autorizzarne una ulteriore, in contrasto con la disciplina regionale. È stata respinta anche la censura relativa alla mancata richiesta di regolarizzazione, poiché l'invito previsto dall'art. 19 l. n. 241/1990 è adottabile solo ove possibile e, nella fattispecie, non vi era margine per sanare il superamento del limite. Le spese sono state poste a carico della ricorrente e liquidate in euro 3.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 4, commi 1 e 2, regolamento regionale Lazio n. 8/2015

  Le Guest house o affittacamere sono strutture situate in immobili gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari. Le strutture di cui al comma 1, sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada e sono dotate di un soggiorno, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.

  La struttura ricettiva è identificata da una o al massimo due unità immobiliari nello stesso stabile, con una consistenza complessiva non superiore a sei camere. Il limite impedisce al medesimo soggetto di gestire, nello stesso stabile, una pluralità di strutture formalmente distinte ma riconducibili a un'unica attività o a un unico centro gestionale, così da superare il limite dimensionale.

• art. 19, comma 3, l. n. 241/1990

  Invito a “regolarizzare” la situazione

  L'invito a regolarizzare la SCIA deve essere adottato ove possibile; non è necessario quando il vizio non è sanabile e non esiste alcun margine di regolarizzazione.

• art. 34, comma 3, c.p.a.

  L'accertamento dell'illegittimità dell'atto, in luogo dell'annullamento non più utile, presuppone un interesse della parte ai fini risarcitori; nel caso concreto il TAR ha deciso nel merito la domanda di annullamento perché l'interesse non era venuto meno.

• art. 55, comma 10, c.p.a.

  In sede cautelare il giudice può fissare direttamente la data dell'udienza di merito.

Massime di principio

• Il limite massimo di camere previsto per le guest house o affittacamere deve essere riferito alla struttura ricettiva individuata dalla disciplina regionale e non può essere eluso mediante la frammentazione formale dell'attività in più strutture riconducibili al medesimo soggetto o a un unico centro gestionale nello stesso stabile.
• Ai fini della verifica del rispetto dei limiti dimensionali delle strutture ricettive extralberghiere, l'amministrazione può considerare l'identità sostanziale del soggetto gestore e deve accertare il reale centro gestionale, non essendo decisive le sole distinte forme giuridiche utilizzate per l'esercizio dell'attività.
• L'invito a regolarizzare previsto dalla disciplina della SCIA non è dovuto quando la violazione accertata non è sanabile e non sussiste alcun margine per conformare l'attività ai requisiti normativi.
• La sopravvenuta positiva definizione di una SCIA presentata da un soggetto diverso da quello destinatario del provvedimento impugnato non determina, di per sé, la sopravvenuta carenza di interesse al ricorso, poiché il vantaggio di fatto non incide sulla distinta sfera giuridica dei due soggetti.

Come è indicizzato