Cassazione Civile, Ordinanza n. 06856/2025 del 14/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto di un appartamento in un fabbricato nel quale era stata dedotta l'esistenza di un'area scoperta retrostante da destinare a parcheggio. Gli originari attori avevano chiesto che fosse accertata la nullità, per contrasto con la disciplina legale del parcheggio, di atti di divisione e di compravendita nella parte in cui attribuivano in modo incompatibile l'area ai proprietari del fabbricato; avevano inoltre chiesto l'accertamento del proprio diritto reale d'uso sull'area, la cessazione delle condotte impeditrici, la consegna delle chiavi, la demolizione delle opere ostative, la delimitazione del posto auto e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva accolto la domanda, mentre la corte d'appello aveva limitato il diritto d'uso alla porzione di area ricadente nella quota dei coniugi proprietari ricorrenti e aveva rigettato la domanda verso altri convenuti. I ricorrenti hanno impugnato la decisione con tre motivi: (1) violazione della disciplina sulle aree a parcheggio e degli artt. 871, 872 e 1411 c.c., sostenendo che il diritto reale d'uso sorgerebbe solo se l'area fosse stata prevista nel progetto e il parcheggio effettivamente realizzato, altrimenti residuando solo un diritto risarcitorio; (2) omesso esame di un fatto decisivo, perché al momento dell'acquisto dei danti causa degli attori non sarebbe esistito alcun vincolo di destinazione a parcheggio; (3) violazione di norme in tema di usucapione/prescrizione e prova, perché il diritto d'uso sarebbe estinto per non uso ultraventennale e l'uso del parcheggio sarebbe stato tollerato dai proprietari.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo osservando che, secondo l'accertamento di merito, la destinazione a parcheggio era stata prevista in una concessione in variante e l'area era già di fatto utilizzata a parcheggio al momento dell'acquisto degli aventi causa degli originari attori, con conseguente sussistenza di un diritto reale d'uso e non di una mera pretesa risarcitoria. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché, in presenza di doppia conforme sul punto, il vizio di omesso esame è precluso dall'art. 348-ter c.p.c. Ha ritenuto infondato il terzo motivo perché il periodo tra l'acquisto del 1988 e la chiusura dell'area nel 1998 escludeva il decorso del termine ventennale di prescrizione del diritto d'uso, e perché la dedotta tolleranza dei proprietari era stata esclusa dal giudice di merito con una valutazione di fatto non sindacabile in cassazione. Nulla è stato disposto sulle spese per mancata attività difensiva degli intimati; è stato inoltre dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 41-sexies L. 17 agosto 1942, n. 1150

  La destinazione delle aree a parcheggio e il correlato diritto reale d'uso sono ricondotti a una disciplina legale che attribuisce all'acquirente dell'unità immobiliare un diritto reale sull'area asservita a parcheggio quando ne ricorrano i presupposti fattuali e urbanistici accertati in concreto.

• art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765

  Richiamato insieme alla disciplina urbanistica delle aree a parcheggio quale base normativa del diritto reale d'uso.

• art. 871 c.c.

  Invocato dai ricorrenti ma ritenuto non idoneo a scalfire l'accertamento sulla sussistenza del diritto reale d'uso.

• art. 872 c.c.

  Invocato dai ricorrenti in relazione alla disciplina delle norme edilizie/urbanistiche, senza successo.

• art. 1411 c.c.

  Citato nel primo motivo quale norma asseritamente violata, ma la Corte ha escluso che la controversia richiedesse una diversa qualificazione del rapporto.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il paradigma del motivo di violazione/falsa applicazione di legge richiamato nei motivi primo e terzo.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È il parametro del vizio di omesso esame di fatto decisivo dedotto nel secondo motivo, ritenuto inammissibile per doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, preclude la deduzione del vizio di omesso esame di fatto decisivo.

• art. 1014 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo, ma non ritenuto fondante l'estinzione del diritto per prescrizione nel caso concreto.

• art. 1026 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di uso, ma la Corte ha confermato la natura reale del diritto e l'assenza di prescrizione maturata.

• art. 2934 c.c.

  La Corte ribadisce che il diritto d'uso sulle aree a parcheggio è soggetto a prescrizione ventennale e non rientra tra i diritti indisponibili di cui al secondo comma.

• art. 2934, comma 2, c.c.

  Viene espressamente escluso che il diritto d'uso sulle aree a parcheggio sia sottratto a prescrizione in quanto diritto indisponibile.

• art. 2932 c.c.

  Citato nel terzo motivo, ma non rilevante ai fini decisori della controversia.

• art. 2967 c.c.

  Citato nel terzo motivo; la decisione richiama, in termini generali, che la prova della tolleranza non era stata offerta.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo; la Corte conferma la valutazione di fatto del giudice di merito sulle prove acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo; la valutazione del materiale probatorio resta riservata al giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Il diritto reale d'uso sulle aree destinate a parcheggio ha natura reale e, come tale, è soggetto a prescrizione ventennale; il vincolo pubblicistico di destinazione dell'area non lo rende imprescrittibile.
• Ai fini dell'accertamento del diritto d'uso sull'area a parcheggio, rileva che la destinazione risulti prevista nel titolo urbanistico o comunque sia stata concretamente attuata e che l'area fosse già asservita a tale funzione al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare.
• Quando la decisione di appello conferma sul punto la pronuncia di primo grado, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione in presenza di doppia conforme.
• La prescrizione del diritto d'uso non può maturare se tra l'acquisto del bene e l'interclusione dell'area non è decorso il termine ventennale.
• La dedotta tolleranza del proprietario dell'area è un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e non può essere trasformata in cassazione in una richiesta di nuova valutazione delle prove.
• Il ricorso per cassazione non può risolversi in una rivalutazione del compendio istruttorio o in una critica alternativa della credibilità delle prove assunte in merito.

Come è indicizzato