Cassazione Civile, Ordinanza n. 19105/2022 del 14/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla richiesta di un condomino di ottenere la declaratoria di nullità/annullamento della delibera assembleare che gli aveva negato il diritto di aprire un varco di collegamento tra la propria cantina e il cortile comune, così da realizzare un ulteriore accesso alla porzione di sua proprietà. Il condominio, costituitosi in giudizio, aveva sostenuto che il condomino si fosse appropriato di un vano adiacente alla cantina, trasformandolo in autorimessa, e aveva proposto domanda riconvenzionale di rilascio/ripristino e risarcimento del danno. In primo grado la domanda principale era stata respinta e la riconvenzionale accolta; in appello, invece, la decisione era stata riformata con accoglimento della domanda del condomino e rigetto della riconvenzionale. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 384 c.p.c., per non avere il giudice di rinvio svolto il duplice accertamento imposto dalla precedente cassazione, ossia verificare anzitutto se il vano sottoportico fosse di proprietà esclusiva del condomino o comune; 2) violazione degli artt. 112 c.p.c., 1117 e 1102 c.c., per omessa pronuncia sulla questione decisiva dell'appartenenza esclusiva o comune del locale autorimessa; 3) violazione degli artt. 1137, 1322 e 1372 c.c., per avere ritenuto illegittima la delibera sulla base dell'art. 1102 c.c. senza considerare la possibile deroga contenuta in un regolamento condominiale contrattuale che vietava innovazioni e modifiche alle parti comuni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e tre i motivi. Ha rilevato che il giudice di rinvio aveva omesso il preliminare accertamento, imposto dal precedente giudicato rescindente, circa la natura condominiale o esclusiva del vano sottoportico ai sensi dell'art. 1117 c.c.; tale accertamento era necessario perché, se il locale fosse stato comune, l'appropriazione e la trasformazione in autorimessa sarebbero state illegittime, con conseguente irrilevanza del preteso diritto di apertura del varco ex art. 1102 c.c. Inoltre, ove il bene non fosse comune, occorreva comunque verificare se il regolamento contrattuale contenesse un divieto assoluto di innovazioni o modifiche alle parti comuni idoneo a impedire l'apertura. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e compiere gli accertamenti richiesti dalla sentenza rescindente.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non può omettere di decidere su una questione devoluta e decisiva.

• art. 1117 c.c.

  La proprietà comune del suolo e delle parti dell'edificio si presume salvo titolo contrario; l'accertamento della condominialità del vano era preliminare e decisivo.

• art. 1102 c.c.

  L'uso della cosa comune è legittimo solo se non altera la destinazione e non impedisce agli altri partecipanti di farne parimenti uso; non può essere applicato senza prima verificare se il bene sia comune.

• art. 1137 c.c.

  La delibera assembleare può essere impugnata per illegittimità quando contraria alla legge o al regolamento condominiale.

• art. 1322 c.c.

  L'autonomia negoziale può esprimersi anche nel regolamento condominiale contrattuale, se idoneo a porre limiti alle facoltà dei partecipanti.

• art. 1372 c.c.

  Il regolamento contrattuale vincola i condomini nei limiti in cui sia validamente accettato e non venga modificato con le forme previste.

Massime di principio

• Quando la decisione dipende dalla natura comune o esclusiva di un vano o di una porzione dell'edificio, il giudice deve accertare in via preliminare la titolarità del bene ai sensi della presunzione di condominialità dell'art. 1117 c.c.; solo dopo tale verifica può valutare la legittimità dell'uso invocato dal singolo condomino.
• In sede di rinvio, il giudice è vincolato al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e non può eludere gli accertamenti preliminari richiesti dalla sentenza rescindente.
• L'applicazione dell'art. 1102 c.c. presuppone la previa accertata comunione del bene: non è consentito qualificare come uso della cosa comune ciò che potrebbe invece costituire appropriazione di un bene condominiale o esercizio su bene esclusivo.
• Anche quando un bene sia comune o comunque interessato da parti comuni, la legittimità dell'intervento va verificata alla luce dell'eventuale regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti ulteriori e anche divieti assoluti di innovazione o modifica.
• La mancata pronuncia su una questione devoluta e decisiva integra violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e determina cassazione della sentenza con rinvio.

Come è indicizzato