Sentenza n. 910/2026 - Firenze, Sezione 1

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato il regolamento comunale che disciplina le locazioni turistiche brevi, contestando le limitazioni introdotte agli artt. 8 e 9, il regime autorizzatorio, il contingentamento delle autorizzazioni e il riferimento alle attività già esercitate nel 2024. Hanno dedotto la violazione degli artt. 117, 41 e 42 Cost., dell’art. 4 d.l. n. 50/2017 e dell’art. 53 d.lgs. n. 79/2011, nonché incompetenza, illogicità manifesta e disparità di trattamento, sostenendo che il Comune non avrebbe potuto incidere sul diritto di proprietà e sulla libertà di iniziativa economica. Con il secondo motivo hanno contestato la durata quinquennale dell’autorizzazione, la decadenza per mancato esercizio dell’attività per oltre dodici mesi e l’obbligo per il nuovo proprietario di richiedere una nuova autorizzazione in caso di cessione dell’immobile, ritenendo tali previsioni proprie delle concessioni demaniali e irragionevoli rispetto a beni privati. Con il terzo motivo hanno dedotto la violazione degli artt. 58, 60 e 61 della l.r. Toscana n. 61/2024, nonché irragionevolezza, disparità di trattamento e sviamento, contestando in particolare il requisito della superficie minima di 28 mq e ulteriori requisiti relativi a sicurezza, salubrità, dotazioni, caratteristiche e accessibilità degli alloggi, ritenuti non previsti dalla legge regionale e diretti in realtà a scoraggiare le locazioni brevi.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto decisiva la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che aveva riconosciuto la riconducibilità prevalente della disciplina delle locazioni turistiche brevi alle materie regionali del turismo e del governo del territorio, escludendo la lesione delle competenze statali e ammettendo la conformazione amministrativa delle modalità di sfruttamento degli immobili, senza che la destinazione alla locazione turistica costituisca un elemento essenziale del diritto di proprietà. Il regime autorizzatorio regionale e comunale è stato ritenuto compatibile con l’art. 9 della direttiva 2006/123/CE, perché giustificato da motivi imperativi di interesse generale quali la tutela del patrimonio storico, artistico e culturale, la preservazione del tessuto sociale e la disponibilità di alloggi per locazioni di lunga durata. Il contingentamento è stato considerato ammissibile ai sensi dell’art. 11 della direttiva, quale strumento necessario per rendere effettiva la regolazione del fenomeno; la censura relativa alla decorrenza dal 2024 è stata inoltre ritenuta priva di interesse, poiché i ricorrenti non avevano dimostrato di aver avviato l’attività tra il 1° gennaio 2025 e l’entrata in vigore del regolamento. La durata quinquennale dell’autorizzazione è stata ritenuta legittima sia perché collegata al numero limitato dei titoli disponibili, sia perché giustificata dall’esigenza di monitorare e adattare nel tempo la disciplina, senza consolidare rendite di posizione; il termine è stato reputato proporzionato anche perché coerente con il periodo di efficacia degli strumenti urbanistici. La decadenza per mancato esercizio dell’attività per oltre dodici mesi è stata ritenuta compatibile con il regime contingentato, in quanto consente di liberare autorizzazioni non utilizzate a beneficio di nuovi operatori. Le censure su tale decadenza e sull’obbligo di nuova autorizzazione per il nuovo proprietario sono state comunque dichiarate prive di interesse attuale, non essendo stati adottati provvedimenti decadenziali e non essendo l’autorizzazione una qualità dell’immobile trasferibile con esso. Il requisito dei 28 mq è stato ritenuto conforme ai parametri ordinari del d.m. 5 luglio 1975 e al regolamento edilizio comunale; il regime transitorio che consente, in determinate condizioni, superfici inferiori non è stato considerato incompatibile con la scelta regolamentare ordinaria. Gli ulteriori requisiti sono stati ricondotti alle prescrizioni della l.r. n. 61/2024 e alle norme in materia di sicurezza, salubrità, prevenzione incendi e requisiti acustici. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità e novità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024

  Attribuisce ai Comuni capoluogo di provincia la facoltà di stabilire criteri e limiti per le locazioni turistiche brevi e prevede, nelle zone interessate, un’autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare, anche con possibile contingentamento delle autorizzazioni.

• artt. 58, 60 e 61 l.r. Toscana n. 61/2024

  Prevedono requisiti e obblighi relativi agli immobili e all’attività di locazione turistica, che il regolamento comunale può specificare con maggior dettaglio.

• art. 9 direttiva 2006/123/CE

  Consente di subordinare l’accesso o l’esercizio di un’attività di servizi a un regime autorizzatorio quando ciò sia giustificato da un motivo imperativo di interesse generale e rispetti i principi di necessità e proporzionalità.

• art. 11 direttiva 2006/123/CE

  Ammette deroghe alla durata illimitata dell’autorizzazione quando il numero dei titoli disponibili è limitato o quando la durata limitata è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale.

• art. 19 d.lgs. n. 59/2010

  Stabilisce la durata tendenzialmente illimitata delle autorizzazioni, salve le eccezioni derivanti dal contingentamento o da motivi imperativi di interesse generale, e disciplina i casi di decadenza, sospensione o revoca.

• art. 4 d.l. n. 50/2017

  Riconosce la disciplina statale delle locazioni brevi, senza escludere la possibilità di regolamentazioni regionali e locali adottate nell’ambito delle rispettive competenze.

• art. 53 d.lgs. n. 79/2011

  È richiamato quale fonte statale di riconoscimento delle locazioni turistiche.

• art. 50 regolamento edilizio comunale di Firenze

  Recepisce i parametri di dimensionamento degli alloggi e dei locali abitativi applicabili ai requisiti delle unità destinate alla locazione turistica breve.

• d.m. 5 luglio 1975

  Fissa il requisito ordinario della superficie minima dell’alloggio monostanza, pari a 28 mq per una persona e 38 mq per due persone.

• art. 24, comma 5-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Consente in via transitoria, a determinate condizioni, di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per superfici inferiori ai parametri ordinari, fino a 20 mq per alloggi monostanza destinati a una persona.

• art. 20, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Prevede la futura ridefinizione della disciplina dei requisiti igienico-sanitari degli edifici.

• art. 117 Cost.

  La disciplina regionale è stata ritenuta riconducibile prevalentemente al turismo e al governo del territorio, senza invasione delle competenze legislative statali.

• artt. 41 e 42 Cost.

  La libertà di iniziativa economica e il diritto di proprietà non impediscono la conformazione pubblicistica delle modalità di utilizzazione degli immobili per finalità di interesse generale, purché la disciplina sia ragionevole e proporzionata.

Massime di principio

• La disciplina delle locazioni turistiche brevi può intersecare prevalentemente le materie regionali del turismo e del governo del territorio; le Regioni e i Comuni possono quindi introdurre regimi autorizzatori e limiti territoriali quando siano finalizzati a contrastare gli effetti dell’overtourism, tutelare il patrimonio storico-culturale, preservare il tessuto sociale e garantire un’offerta adeguata di alloggi per locazioni di lunga durata.
• La destinazione di un immobile residenziale alla locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà: essa può essere conformata dall’autorità amministrativa per motivi imperativi di interesse generale, purché le restrizioni siano necessarie, ragionevoli e proporzionate e restino possibili modalità alternative di utilizzo del bene.
• Il contingentamento delle autorizzazioni per le locazioni turistiche brevi è compatibile con l’art. 11 della direttiva 2006/123/CE quando il numero limitato dei titoli sia giustificato da motivi imperativi di interesse generale e costituisca uno strumento effettivamente necessario per rendere concreta la regolazione del fenomeno.
• La durata limitata dell’autorizzazione può essere legittima sia perché collegata al contingentamento dei titoli, sia perché necessaria a monitorare l’evoluzione del fenomeno e ad adeguare periodicamente le misure pubbliche; una durata quinquennale è ragionevole se consente la programmazione degli investimenti senza consolidare indefinitamente posizioni di vantaggio.
• In un regime autorizzatorio contingentato, la decadenza per mancato esercizio dell’attività per un periodo determinato può perseguire il bilanciamento tra l’interesse del titolare che interrompe l’attività e quello degli aspiranti nuovi operatori, consentendo la riassegnazione delle autorizzazioni non utilizzate.
• Un ricorso contro prescrizioni regolamentari richiede un interesse concreto e attuale: la censura relativa a una possibile decadenza è priva di interesse se nei confronti del ricorrente non è stato adottato alcun provvedimento decadenziale, così come è priva di interesse la contestazione di un requisito dimensionale se non è dimostrato che il ricorrente disponga di immobili non conformi.

Come è indicizzato