Cassazione Civile, Ordinanza n. 29280/2021 del 21/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da due avvisi di accertamento ICI emessi dal Comune di Roma per gli anni 2006 e 2007 su un'area sita in località Tor Marancia. La società contribuente aveva impugnato gli avvisi sostenendo che il terreno, originariamente edificabile secondo lo strumento urbanistico, fosse divenuto inedificabile per effetto di un vincolo assoluto conseguente all'inclusione nel perimetro del Parco dell'Appia antica. La CTR aveva accolto l'appello della società ritenendo che la capacità edificatoria originaria fosse venuta meno e che, nel periodo d'imposta, non fosse ancora completato il procedimento di compensazione urbanistica e non fosse quindi disponibile alcuna area di atterraggio. Roma Capitale ha proposto ricorso per cassazione deducendo la violazione delle norme sull'ICI e sulla disciplina urbanistica, sostenendo che la compensazione urbanistica avrebbe trasferito la volumetria su altre aree del territorio comunale e che, pertanto, il terreno avrebbe comunque conservato un valore edificatorio e un'appetibilità economica tali da renderlo imponibile; secondo la ricorrente, la CTR avrebbe erroneamente escluso il presupposto d'imposta qualificando la situazione come mera 'chance edificatoria'.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura di Roma Capitale perché la questione era già stata affrontata dalle Sezioni Unite, le quali hanno chiarito che un'area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, se inserita in un programma di compensazione urbanistica, non è assoggettabile ad ICI. Il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno di partenza e non costituisce una sua qualità intrinseca; il riferimento alla fase di 'volo' conferma che, prima dell'individuazione dell'area di atterraggio, il diritto non può essere considerato come caratteristica del suolo idonea a fondare l'imposizione. Poiché la CTR si era conformata a tali principi, la decisione è stata confermata. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate in ragione del recente consolidarsi della giurisprudenza. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2 d.lgs. n. 504 del 1992

  norma richiamata dalla ricorrente come parte del quadro che disciplina il presupposto ICI; la Corte, alla luce delle Sezioni Unite, esclude l'imponibilità del terreno privo di natura reale in presenza di sola compensazione urbanistica.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203 del 2005, conv. in L. n. 248 del 2005

  richiamato insieme alle altre disposizioni sull'ICI e sulla disciplina urbanistica; non muta l'esito poiché il diritto edificatorio compensativo non incide sulla natura reale del bene originario.

• art. 36 d.l. n. 223 del 2006

  norma evocata nel motivo di ricorso in tema di determinazione del presupposto impositivo; non supera il principio secondo cui il diritto compensativo è separato dal suolo.

• art. 5 d.lgs. n. 504 del 1992

  richiamato per la disciplina del valore imponibile; la Corte ribadisce che il sostrato reale dell'ICI manca quando il diritto edificatorio è solo compensativo.

• art. 23 L. n. 1150 del 1942

  norma urbanistica evocata per sostenere lo spostamento della volumetria; la Corte la legge in combinazione con l'istituto della compensazione urbanistica, ma esclude che ciò attribuisca al fondo originario una qualità reale edificabile.

• art. 3, comma 21, NTA del PRG del Comune di Roma

  richiamato quale base della compensazione urbanistica locale; la Corte nega che l'individuazione di future aree di atterraggio trasformi il terreno vincolato in bene imponibile ai fini ICI.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  norma processuale posta a fondamento del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  norma richiamata nel dispositivo quale parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• In tema di ICI, un terreno già edificabile ma successivamente assoggettato a vincolo di inedificabilità assoluta non è imponibile per il solo fatto di essere inserito in un programma di compensazione urbanistica, se il diritto edificatorio compensativo non è ancora confluito su un'area di atterraggio.
• Il diritto edificatorio di origine compensativa non ha natura reale, non inerisce al fondo di partenza e non costituisce una qualità intrinseca del suolo; non può quindi essere valorizzato come indice autonomo di edificabilità ai fini del tributo.
• Ai fini dell'ICI il presupposto impositivo deve avere consistenza reale e riferirsi al bene in quanto tale: la mera aspettativa o progressione procedimentale verso l'attribuzione di volumetria su altra area non basta a rendere imponibile il terreno originario.
• Quando la giurisprudenza di legittimità ha già chiarito la natura non reale del diritto edificatorio compensativo, il giudice di merito che si conformi a tale principio decide correttamente la controversia tributaria.
• La distinzione tra diritti edificatori perequativi e compensativi è decisiva: i primi sono qualità intrinseche del suolo, i secondi derivano da un meccanismo indennitario e sono trasferibili separatamente dal terreno originario.

Come è indicizzato