Sentenza del 07/05/2019 n. 900 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha contestato il mantenimento dell'aliquota agevolata dell'1% applicata all'acquisto di un'area destinata a un programma integrato di edilizia residenziale. Secondo l'Ufficio, la successiva cessione gratuita dell'area alla società consortile D., avvenuta prima del completamento dell'edificazione, avrebbe fatto venir meno il requisito soggettivo dell'agevolazione, imponendo il recupero dell'imposta ordinaria dell'8%, oltre interessi e sanzioni. La società ha sostenuto che la cessione riguardava soltanto i terreni, mentre i diritti edificatori e la relativa superficie lorda utile erano rimasti in capo ai soggetti attuatori, per essere esercitati su aree successivamente retrocesse. La società ha inoltre impugnato incidentalmente la dichiarazione di inammissibilità delle eccezioni relative alle sanzioni e alla decadenza dell'Ufficio.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha respinto sia l'appello principale dell'Agenzia sia quello incidentale della società. Ha ritenuto in linea generale che l'aliquota dell'1% richieda il completamento dell'intervento edificatorio da parte del primo acquirente entro cinque anni e che la cessione dell'area prima dell'edificazione possa normalmente determinare la decadenza dal beneficio. Tuttavia, nel caso concreto, la cessione alla società consortile era avvenuta gratuitamente e senza trasferimento dei diritti edificatori, rimasti nella titolarità dei soggetti attuatori, che li avrebbero esercitati dopo la retrocessione di altre aree. La società consortile era quindi titolare temporanea dei terreni, ma non della capacità edificatoria. Poiché la contribuente ha poi completato l'edificazione entro il quinquennio, l'agevolazione è stata confermata. Le eccezioni su sanzioni e decadenza sono state considerate tardive e la risoluzione dell'Agenzia del 9 aprile 2014 non è stata ritenuta un fatto nuovo. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986

  Aliquota agevolata dell'1% per il trasferimento di aree destinate alla realizzazione di piani urbanistici, subordinata al completamento dell'intervento edificatorio entro cinque anni.

  L'agevolazione presuppone il completamento dell'intervento entro il termine previsto da parte del primo acquirente. La mera cessione materiale del terreno non determina automaticamente la decadenza quando i diritti edificatori restano al primo acquirente e vengono da questo effettivamente esercitati entro il quinquennio.

• Art. 69 del DPR 131/1986

  Sanzione per omessa denuncia dell'evento che determina l'ulteriore liquidazione dell'imposta.

  La sanzione è stata richiesta dall'Ufficio, ma la decisione non ne ha esaminato definitivamente la fondatezza nel merito, avendo confermato la tardività della relativa censura proposta dalla contribuente.

• Termine triennale di decadenza per la liquidazione dell'imposta di registro

  La contribuente aveva sostenuto che il termine decorresse dalla registrazione dell'atto di trasferimento. L'eccezione è stata dichiarata tardiva, poiché la risoluzione dell'Agenzia del 9 aprile 2014, invocata a sostegno, costituisce un'interpretazione di norme preesistenti e non un fatto nuovo.

Massime di principio

• In materia di agevolazioni fiscali per aree destinate a programmi urbanistici, la cessione del terreno prima dell'edificazione può comportare la decadenza, ma occorre verificare concretamente se siano stati trasferiti anche i diritti edificatori.
• Se il primo acquirente conserva la capacità edificatoria e la esercita entro il termine previsto, una cessione meramente strumentale del suolo, effettuata nell'ambito di un programma consortile o urbanistico, non determina necessariamente la perdita dell'agevolazione.
• La distinzione tra titolarità del terreno e titolarità dei diritti edificatori è decisiva: il soggetto che riceve il terreno senza capacità edificatoria non è necessariamente il soggetto subentrante nell'obbligo fiscale collegato all'agevolazione.
• La conservazione del beneficio richiede prova documentale della struttura dell'operazione, della riserva dei diritti edificatori, dell'eventuale retrocessione delle aree e dell'effettivo completamento dell'edificazione entro il quinquennio.
• Le eccezioni processuali relative a sanzioni e decadenza devono essere proposte tempestivamente nel ricorso; una successiva risoluzione amministrativa, se interpreta norme già esistenti, normalmente non giustifica la proposizione tardiva di nuove censure.