Cassazione Civile, Ordinanza n. 06172/2024 del 07/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dal recupero a tassazione di una maggiore plusvalenza in relazione alla cessione, avvenuta nel 2001, di un terreno sito in agro di Fasano. L'Ufficio aveva qualificato il compendio come area a vocazione edificatoria, mentre il contribuente sosteneva che la destinazione fosse agricola o, comunque, che molte porzioni fossero assoggettate a vincoli e destinazioni incompatibili con una vera edificabilità: fascia di rispetto stradale, fascia di rispetto di 300 metri dal mare, area verde di arredo stradale, aree per servizi pubblici di quartiere e aree per attrezzature d'interesse generale, oltre a vincolo paesaggistico. La CTR aveva riformato la decisione di primo grado, accogliendo la tesi erariale sulla tassabilità della plusvalenza e negando solo le sanzioni. In cassazione il contribuente ha dedotto violazione dell'art. 36, d.l. 223/2006, dell'art. 81 TUIR e delle norme tecniche attuative del PRG, sostenendo che la mera tipizzazione urbanistica non bastava a dimostrare la natura edificatoria dell'area e che, in concreto, le particelle interessate non erano edificabili o lo erano solo in parte. L'Agenzia ha resistito e proposto ricorso incidentale, rimasto poi assorbito.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale del contribuente. Ha ritenuto erronea la decisione della CTR perché non ha verificato, per le diverse porzioni del terreno, se vi fosse effettiva utilizzabilità edificatoria ai fini dell'art. 67 TUIR, limitandosi ad avallare un assoggettamento indiscriminato dell'intero compendio a tassazione. La Corte ha precisato che la plusvalenza è tassabile quando il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, anche se la possibilità di costruire è solo strumentale alla destinazione agricola; invece non lo è quando l'edificabilità sia limitata a strutture riservate alla pubblica amministrazione per servizi pubblici, o quando l'area sia soggetta a fascia di rispetto stradale, ferroviaria o assimilabili che comportino inedificabilità assoluta. È stato quindi cassato il provvedimento impugnato con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia per nuovo esame e regolazione delle spese. Il ricorso incidentale dell'Agenzia è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006

  "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune"

  La Corte osserva che la questione non riguarda l'efficacia in sé dello strumento urbanistico, ma la concreta suscettibilità edificatoria dell'area; la norma non giustifica un'assimilazione automatica di ogni area pianificata a edificabile se la destinazione concreta non consente effettiva edificazione rilevante ai fini fiscali.

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  Sono imponibili le plusvalenze da cessione di terreni che siano, secondo lo strumento urbanistico vigente, comunque utilizzabili a fini edificatori; non rileva la destinazione specifica dell'opera né che l'edificabilità sia solo strumentale alla destinazione agricola. Restano esclusi i terreni per i quali l'edificabilità sia solo eventuale e riservata a strutture pubbliche o sia preclusa da vincoli di inedificabilità assoluta.

• art. 81 TUIR

  Richiamato dal ricorrente quale disposizione violata; nel provvedimento la Corte riconduce la disciplina applicabile alle plusvalenze immobiliari dell'art. 67 TUIR.

• L. n. 448 del 2001, art. 7

  La Corte richiama la disposizione come conferma dell'evoluzione legislativa che prevede espressamente la tassabilità della plusvalenza anche per terreni edificabili e con destinazione agricola.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione sulle plusvalenze da cessione di terreni, ciò che rileva è la concreta suscettibilità del fondo a utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente al momento della cessione, non l'etichetta formale attribuita all'area in astratto.
• La tassazione della plusvalenza non dipende dalla destinazione concreta dell'opera da realizzare: è sufficiente che il terreno possa essere edificato, anche se la costruzione sia solo funzionale o strumentale a una destinazione agricola e soggetta a vincoli e limitazioni.
• Non è invece imponibile, ai fini dell'art. 67 TUIR, la cessione di porzioni di suolo la cui edificabilità sia esclusivamente riservata a strutture pubbliche o che ricadano in fasce di rispetto o vincoli equivalenti tali da determinare inedificabilità assoluta.
• Il giudice di merito, quando il compendio è composto da porzioni con diverse destinazioni urbanistiche, deve verificare separatamente la disciplina delle singole particelle e non può applicare in modo indiscriminato l'assetto fiscale dell'intera area.

Come è indicizzato