Cassazione Penale, Sentenza n. 29121/2026 del 31/07/2026

Esito

La controversia

La Corte d'appello di Roma aveva confermato la condanna pronunciata dal Tribunale di Frosinone per lottizzazione abusiva e per ulteriori reati edilizi collegati a interventi realizzati dopo un accertamento del 30 marzo 2004. Gli imputati ricorrevano per cassazione deducendo, in sintesi: 1) violazione di legge e vizio di motivazione sulla lottizzazione, sostenendo che la corte territoriale avesse trascurato l'art. 30, comma 10, d.P.R. 380/2001 e che gli atti di divisione ereditaria e donazione tra coniugi/parenti non potessero essere valorizzati come indici di lottizzazione; contestavano inoltre l'esistenza di una lottizzazione materiale, affermando che non vi fossero opere di trasformazione urbanistica, che l'area fosse già urbanizzata e che i fabbricati fossero conformi alle volumetrie assentite; 2) violazione di legge sul concetto di ultimazione dell'opera ai fini del condono, sostenendo che entro il termine utile fossero stati realizzati rustici completi e che la sanatoria fosse stata chiesta per le opere già esistenti, con oblazione versata e sospensione dei procedimenti demolitori; 3) con il secondo ricorso, ulteriore censura sulla lottizzazione per difetto di motivazione e per mancata considerazione della tesi difensiva sulla sola permuta e sull'assenza di vendita di lotti; 4) vizio di motivazione e violazione di legge anche in ordine all'elemento soggettivo, deducendo l'ignoranza inevitabile e l'assenza almeno di colpa, in ragione di pareri e determinazioni dell'ufficio tecnico/comissione edilizia; 5) ancora, in tema di condonabilità, riproposizione delle doglianze sulla natura delle opere e sulla loro sanabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i ricorsi. Ha ritenuto corretta la ricostruzione di merito della lottizzazione sia negoziale sia materiale: i passaggi ereditari e donativi sono stati considerati irrilevanti rispetto alle operazioni di frazionamento e permuta preordinate alla creazione di lotti eguali destinati a villette, con una trasformazione urbanistica non consentita. Ha inoltre escluso che la presenza di una zona apparentemente urbanizzata bastasse a negare la necessità di opere di urbanizzazione, valorizzando la natura agricola dell'area e la dinamica urbanistica del contesto. Quanto al dolo/colpa, ha escluso l'ignoranza inevitabile, osservando che gli atti amministrativi favorevoli si fondavano su dati parziali e diversi rispetto al progetto effettivamente realizzato. Infine, ha ritenuto infondate le doglianze sul condono, poiché al termine utile le opere erano ancora a uno stato non sufficiente e i lavori erano proseguiti oltre la scadenza, con conseguente non condonabilità. Ai ricorrenti sono state poste a carico le spese processuali e la somma di euro 3.000 in favore della Cassa delle Ammende.

Norme richiamate

• art. 30, comma 10, d.P.R. 380/2001

  La norma invocata dalla difesa è stata ritenuta non idonea a escludere la lottizzazione, perché i passaggi ereditari e donativi erano meri atti interni ai rapporti familiari e non elidevano il rilievo delle successive operazioni di frazionamento e permuta preordinate alla trasformazione edilizia.

• art. 44 lett. C) d.P.R. 380/2001

  È la base normativa della contestazione per lottizzazione abusiva oggetto di conferma di condanna.

• art. 44 lett. B) d.P.R. 380/2001

  Base normativa dei reati edilizi ulteriori contestati insieme alla lottizzazione.

• artt. 93, 94 e 95 d.P.R. 380/2001

  Richiamati come ulteriori violazioni edilizie connesse agli abusi successivi all'accertamento del 30 marzo 2004.

• art. 606, comma 1, lett. e), c.p.p.

  Richiamato per ribadire che non ogni omissione valutativa o minima incongruenza integra vizio di motivazione in cassazione, specie in presenza di una motivazione complessivamente coerente.

• art. 619, comma 1, c.p.p.

  Richiamato per affermare che, se la decisione in diritto è corretta, la motivazione può essere eventualmente corretta senza annullare la sentenza.

• art. 616 c.p.p.

  Fondamento della condanna alle spese processuali e al versamento alla Cassa delle Ammende in caso di inammissibilità del ricorso.

• L. 47/1985, art. 38

  Invocato dalla difesa per sostenere la sospensione dei procedimenti demolitori in presenza dell'oblazione, ma la Corte ha ritenuto non decisiva la deduzione rispetto alla non condonabilità delle opere.

Massime di principio

• In tema di lottizzazione abusiva, la fattispecie può essere integrata non solo dalla trasformazione materiale del territorio, ma anche da attività negoziali o cartolari che, nel loro complesso, siano oggettivamente preordinate alla suddivisione di un'area in lotti destinati all'edificazione non consentita.
• Ai fini della lottizzazione negoziale, il frazionamento di un terreno può rilevare anche senza una formale sequenza di vendite: è sufficiente qualsiasi attività giuridica o fattuale che attribuisca la disponibilità di porzioni di suolo a terzi e sia indice inequivoco della destinazione edificatoria.
• L'art. 30, comma 10, d.P.R. 380/2001 non impedisce di qualificare come lottizzazione una vicenda in cui atti di donazione o divisione ereditaria siano solo passaggi formali o interni ai rapporti familiari, se le operazioni successive rivelano una preordinazione edificatoria abusiva.
• In presenza di sentenze di primo e secondo grado conformi, il ricorso per cassazione non può fondarsi su generiche riproposizioni di questioni già esaminate o su omissioni valutative non decisive; il giudice di legittimità non annulla per singole incongruenze prive di decisività rispetto al complesso della motivazione.
• Il vizio di motivazione non è configurabile per le sole argomentazioni giuridiche delle parti: se la tesi è corretta, la censura è di violazione di legge; se è infondata, il suo mancato accoglimento non integra di per sé un vizio di legittimità.
• L'eventuale favorevole interlocuzione degli uffici tecnici o della commissione edilizia non esclude il dolo o la colpa quando tali atti si fondino su dati parziali o diversi dal progetto effettivamente programmato e realizzato dagli imputati.
• Ai fini del condono edilizio, il mero stato di rustico o di struttura portante non equivale necessariamente a opera ultimata; per rilevare temporalmente ai fini della sanatoria occorre un completamento compatibile con la tipologia di condono invocata e, se i lavori proseguono oltre il termine utile, la sanabilità può essere esclusa.
• La verifica della necessità di opere di urbanizzazione va compiuta in modo dinamico, considerando la consistenza del nuovo intervento, il contesto circostante e il possibile impatto sugli aggregati vicini; non basta invocare in astratto la presenza di una zona già edificata per escludere la lottizzazione.
• In caso di ricorso inammissibile, la Corte può condannare i ricorrenti alle spese processuali e al versamento di una somma alla Cassa delle Ammende, quando non risulti l'assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità.

Come è indicizzato