Sentenza del 05/02/2025 n. 147 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

contestazione del metodo adottato per determinare il valore venale in comune commercio dell'area fabbricabile utilizzato ai fini dell'imposizione; il ricorrente censurava l'uso di criteri non conformi ai parametri stabiliti dall'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992 (es. utilizzo di criteri propri dell'esproprio o comparazioni non omogenee)

La decisione

la Corte (Cass. sez. trib., n. 4394/2020) ha stabilito che il valore venale deve essere determinato facendo riferimento ai parametri vincolanti indicati dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per lavori di adattamento, prezzi medi di aree analoghe). Inoltre la Corte ha precisato che i criteri di stima usati nell'esproprio non sono confrontabili né applicabili automaticamente alle procedure di imposizione tributaria, dato il diverso fine pubblicistico; di conseguenza la determinazione che non si attiene ai parametri di cui all'art. 5 deve ritenersi viziata (accoglimento del motivo del ricorrente e favore al contribuente)

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  i parametri ivi indicati sono vincolanti per la determinazione del valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili: devono essere considerati zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri per eventuali lavori di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe

• Cass. sez. trib. n. 4394/2020 (giurisprudenza)

  Cass. sez. trib. n. 4394/2020

  la Corte afferma che non è corretto sovrapporre i criteri di stima espropriativa a quelli utilizzati per l'imposizione fiscale, poiché le finalità e i presupposti sono differenti; la giurisprudenza conferma l'obbligo di aderire ai parametri dell'art. 5 per le valutazioni ai fini tributari

Massime di principio

• Per la valutazione del valore venale di aree fabbricabili ai fini tributari occorre applicare i parametri indicati dall'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992: zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, e prezzi di mercato di aree comparabili.
• Non è corretto utilizzare i criteri di stima tipici dell'esproprio (che perseguono finalità risarcitorie e seguono prassi proprie) per determinare il valore ai fini dell'imposizione fiscale; le valutazioni espropriative e fiscali rispondono a finalità diverse e non sono automaticamente sovrapponibili.
• Se l'amministrazione determina il valore senza considerare uno o più parametri vincolanti previsti dall'art. 5, il contribuente può impugnare la determinazione evidenziando la mancata applicazione dei parametri normativi.
• Nella pratica di stima è importante documentare comparazioni con aree analoghe e quantificare gli oneri necessari per rendere l'area edificabile (ad es. opere di urbanizzazione o adattamento), poiché questi elementi influiscono sul valore venale riconosciuto.
• In caso di dubbio tra metodologie diverse, prevale l'interpretazione conforme ai parametri legislativi specifici per l'imposizione; le metodologie estranee o derivate da ambiti pubblicistici differenti devono essere motivate o escluse.