Sentenza del 11/09/2017 n. 2473 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva revocato l'aliquota agevolata dell'1% applicata all'acquisto di un'area edificabile, sostenendo che il terreno non fosse inserito in un piano urbanistico particolareggiato. Il contribuente ha contestato tale interpretazione, affermando che il Piano Strutturale Comunale, il Piano Regolatore Generale e il precedente piano di lottizzazione consentivano concretamente l'edificazione senza necessità di un ulteriore piano attuativo. Ha quindi sostenuto che l'area dovesse essere equiparata a quelle soggette a piani particolareggiati, anche in ragione della sua effettiva vocazione edificatoria.

La decisione

La Commissione tributaria regionale dell'Emilia-Romagna ha accolto l'appello del contribuente, riformato la sentenza di primo grado e accolto il ricorso originario. È stato annullato l'avviso di rettifica con cui l'Agenzia delle Entrate reclamava una maggiore imposta di registro di 43.442 euro. Il Collegio ha ritenuto sufficiente che lo strumento urbanistico vigente consentisse concretamente l'edificazione con effetti equivalenti a quelli di un piano particolareggiato, anche se formalmente denominato diversamente e anche in assenza di una nuova convenzione urbanistica. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, legge 23 dicembre 2000, n. 388

  L'imposta di registro nella misura dell'1% e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa si applicano ai trasferimenti di beni immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, "comunque denominati", regolarmente approvati, a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma non richiede necessariamente la presenza formale di un piano denominato "particolareggiato". L'agevolazione può applicarsi quando lo strumento urbanistico vigente consenta concretamente l'edificazione con risultati equivalenti a quelli di un piano attuativo particolareggiato.

• Art. 1, tariffa, parte I, d.P.R. n. 131/1986

  Applicazione dell'imposta di registro agevolata dell'1% ai trasferimenti immobiliari rientranti nella specifica disciplina agevolativa.

  La disposizione è stata interpretata nel senso di consentire l'aliquota agevolata quando l'immobile possiede un'effettiva e documentata destinazione edificatoria riconducibile alla disciplina dei piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati.

• Art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006

  Rileva l'obiettiva caratteristica edificatoria del terreno.

  La qualificazione di area edificabile dipende dalla concreta potenzialità edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici, non esclusivamente dalla denominazione formale del piano o dalla stipula di una convenzione con il Comune.

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 41/E del 23 aprile 2015

  L'agevolazione è applicabile agli acquisti di immobili siti in zone soggette a piani di lottizzazione a iniziativa privata, qualificabili come strumenti di pianificazione di dettaglio equiparabili ai piani particolareggiati.

  I piani di lottizzazione regolarmente approvati possono dare accesso all'agevolazione anche se, al momento della compravendita, non è stata ancora stipulata la relativa convenzione urbanistica.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione, tra cui Cass. n. 19120/2012, n. 24238/2014, n. 26046/2011, n. 16835/2008 e n. 3289/2012

  L'agevolazione opera quando l'immobile si trovi in un'area soggetta a uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell'edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato; in tal caso anche il piano regolatore generale può fungere da piano particolareggiato.

  La valutazione deve concentrarsi sulla sostanza e sulla concreta capacità edificatoria dell'area, anziché sul nomen iuris dello strumento urbanistico.

Massime di principio

• Per ottenere l'aliquota agevolata non è sempre indispensabile che il terreno sia formalmente inserito in un piano denominato "piano particolareggiato": possono essere sufficienti altri strumenti urbanistici regolarmente approvati, se producono effetti equivalenti e consentono concretamente l'edificazione.
• La verifica deve riguardare la reale potenzialità edificatoria dell'area, risultante dal certificato di destinazione urbanistica, dagli strumenti urbanistici vigenti, dai piani di lottizzazione e dalla documentazione tecnica.
• Un piano regolatore generale o un piano strutturale comunale può essere considerato equivalente a un piano particolareggiato quando contiene prescrizioni sufficientemente dettagliate e non richiede un ulteriore piano attuativo per costruire.
• La mancata stipula della convenzione di lottizzazione, da sola, non esclude necessariamente il beneficio, se il piano di lottizzazione è stato regolarmente approvato e l'edificabilità risulta effettiva.
• L'agevolazione resta subordinata al rispetto degli ulteriori requisiti di legge, incluso l'utilizzo edificatorio entro il termine previsto dalla normativa applicabile.