Sentenza del 11/09/2017 n. 229 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la corretta determinazione della base imponibile IMU per un terreno incluso in uno strumento urbanistico generale come area edificabile, ma privo di uno strumento urbanistico attuativo ancora operativo. Il ricorrente sosteneva che, in assenza di concreta attuabilità dell’edificazione, il terreno dovesse essere tassato come area agricola o comunque sulla base di un valore inferiore. È stato invece ritenuto rilevante il maggior valore derivante dalla potenzialità edificatoria già riconosciuta dal piano regolatore generale.

La decisione

La pretesa di applicare la tassazione propria delle aree agricole non è stata accolta. L’approvazione del piano regolatore generale rende già certa la qualificazione edificatoria del terreno e consente di determinare la base imponibile IMU in funzione del relativo valore venale, anche se manca uno strumento urbanistico attuativo. L’assenza di quest’ultimo può incidere sulla concreta quantificazione del valore, ma non elimina l’edificabilità ai fini fiscali.

Norme richiamate

• Disciplina IMU sulla base imponibile delle aree fabbricabili

  Per le aree fabbricabili la base imponibile è collegata al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, tenendo conto della potenzialità edificatoria e delle caratteristiche urbanistiche dell’area.

• Art. 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248

  «Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.»

  La qualificazione fiscale come area fabbricabile deriva già dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune e non richiede né l’approvazione regionale né l’esistenza di strumenti urbanistici attuativi.

Massime di principio

• Un terreno è fiscalmente considerato edificabile quando lo strumento urbanistico generale comunale ne prevede l’utilizzabilità edificatoria, anche se il piano attuativo non è ancora approvato o operativo.
• L’assenza di uno strumento attuativo non comporta automaticamente la tassazione come area agricola: può però giustificare una riduzione del valore venale rispetto a un’area immediatamente edificabile.
• Ai fini IMU occorre distinguere tra qualificazione edificatoria del terreno e concreta quantificazione del suo valore: la prima dipende dallo strumento urbanistico generale, mentre la seconda deve considerare vincoli, tempi, costi e grado effettivo di edificabilità.
• Per contestare la base imponibile non è sufficiente invocare genericamente la mancata operatività del piano attuativo; è necessario dimostrare che tale circostanza riduce concretamente il valore venale dell’area.