Sentenza del 28/12/2022 n. 6342 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

Il contenzioso riguarda l'assoggettamento a imposta sui redditi dei canoni di locazione non percepiti per morosità del conduttore. Si discute se tali canoni, pur non incassati, debbano comunque concorrere alla formazione della base imponibile del locatore e se e quando possa essere riconosciuto un credito d'imposta per i canoni inesigibili.

La decisione

La Corte ha disposto che la mancata percezione del canone per morosità non esclude l'assoggettamento a imposta sui redditi fintantoché il contratto di locazione non sia stato risolto. Di conseguenza i canoni non corrisposti, finché il contratto è in vigore, rilevano ai fini della base imponibile attribuendosi al soggetto che detiene il possesso per effetto di un diritto reale sull'immobile. Tuttavia è riconosciuta la possibilità di vedersi compensare tale imponibile tramite un corrispondente credito d'imposta solo quando vi sia stato un accertamento giudiziale del mancato adempimento conclusosi con la convalida di sfratto per morosità (richiamata Cass. Sez. 5, Ord. n. 16981/2020).

Norme richiamate

• l. n. 917/1986, art. 26

  L'art. 26 (disciplinante i redditi fondiari) è inteso come norma che attribuisce la rilevanza ai fini IRPEF dei canoni derivanti da rapporti locativi e permette l'imputazione del canone al possessore per effetto del diritto reale, indipendentemente dall'effettivo incasso.

• d.lgs. 74/2000, art. 5

  Richiamato come quadro normativo relativo alle fattispecie fiscali e alle modalità di accertamento; interpretato nel senso che gli elementi costitutivi del reddito devono essere accertati anche oltre il semplice mancato incasso se il rapporto contrattuale è ancora in essere.

• Cass. civ. n. 651/2012

  Giurisprudenza di riferimento che già affermava la permanenza dell'assoggettamento del canone non percepito fintantoché il contratto non sia risolto.

• Cass. Sez. 5, Ord. n. 16981/2020

  Precisazione che limita la possibilità di riconoscere un credito d'imposta ai casi in cui il mancato adempimento sia stato accertato giudizialmente e sia intervenuta la convalida di sfratto per morosità.

• Corte Cost. 362/2000

  Richiamata come ulteriore riferimento giurisprudenziale rilevante nel quadro della determinazione del reddito da immobili e della disciplina costituzionale del carico fiscale.

Massime di principio

• Finché il contratto di locazione non è formalmente risolto, i canoni non incassati per morosità restano imputabili al locatore e concorrono alla formazione del reddito imponibile.
• Il locatore può ottenere un 'crediti d'imposta' o comunque un'attenuazione fiscale dei canoni non percepiti soltanto se produce un accertamento giudiziale del mancato pagamento conclusosi con la convalida di sfratto per morosità.
• Per ottenere effetti fiscali favorevoli è necessario avviare e documentare tempestivamente il contenzioso civile (sfratto/risoluzione) e conservare i provvedimenti giudiziali che attestino l'inefficacia dei canoni.
• Occorre distinguere tra competenza fiscale (imputazione del canone) e criterio di cassa (incasso): la mera perdita contabile non basta a escludere l'imponibilità se il rapporto contrattuale sussiste.
• In contenziosi con l'Amministrazione finanziaria la giurisprudenza è consolidata nel ritenere prevalente la regola della imputazione del canone al possessore fino alla risoluzione contrattuale; il contribuente deve quindi fornire prova del titolo giudiziale per ottenere ristoro fiscale.