Sentenza del 18/05/2015 n. 486 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

Y.R. ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro con cui l'Agenzia aveva aumentato il valore dichiarato dell'immobile da 270.000 euro a 727.600 euro, assumendo un valore di 1.700 euro al metro quadrato. La contribuente contestava l'inadeguatezza della stima, effettuata senza accesso ai locali in ristrutturazione, la presenza di vincoli e irregolarità urbanistiche e funzionali incidenti sul valore, l'assenza di effettiva similarità tra l'immobile oggetto di acquisto e quelli utilizzati come comparazione, nonché la mancata allegazione degli atti richiamati nell'avviso.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello e riformato la sentenza di primo grado, ritenendo illegittima la rettifica. Gli immobili utilizzati dall'Ufficio come termine di paragone avevano consistenze, ubicazioni e caratteristiche diverse e quindi non possedevano il requisito della similarità. Inoltre, gli atti comparativi erano stati soltanto menzionati e non allegati all'avviso, senza che ne fosse riprodotto il contenuto essenziale, in violazione dell'art. 7, comma 1, della legge n. 212/2000 e dell'art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. n. 131/1986. Sono state valorizzate anche le limitazioni di agibilità, destinazione e utilizzabilità dell'immobile, ritenute idonee a ridurne il valore. L'avviso è stato quindi annullato; le spese dei due gradi di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 7, comma 1, legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente)

  Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama.

  Quando l'avviso impositivo utilizza atti comparativi o altri documenti come elementi essenziali della motivazione, tali documenti devono essere allegati, salvo che il loro contenuto essenziale sia riprodotto nell'avviso. La mancata allegazione può determinare la nullità dell'atto.

• Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. n. 131/1986

  Nel caso di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, l'atto richiamato nella motivazione, in particolare un atto di compravendita assunto come parametro comparativo, deve essere allegato all'avviso, a meno che il contenuto essenziale sia già riportato nella motivazione.

• Art. 51 D.P.R. n. 131/1986

  La rettifica del valore degli immobili deve basarsi su elementi idonei, tra cui trasferimenti o altri dati relativi allo stesso immobile o a immobili effettivamente analoghi. Il confronto deve considerare caratteristiche concrete, consistenza, ubicazione, condizioni e vincoli.

• Art. 3 legge n. 241/1990

  Gli atti amministrativi devono indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della decisione. La motivazione deve consentire al contribuente di comprendere e contestare concretamente i criteri utilizzati dall'Amministrazione.

• Cassazione, ordinanza n. 3262 dell'11 febbraio 2013

  La specificazione degli estremi dell'atto assunto quale termine di comparazione ... non solleva l'Ufficio dal diverso ed ulteriore onere di allegare ... l'atto assunto quale termine di comparazione.

  La semplice indicazione degli estremi degli atti comparativi non è sufficiente quando la motivazione è fondata sul confronto tra immobili. L'atto deve essere allegato, salvo riproduzione del suo contenuto essenziale, e la sua omissione può comportare l'invalidità dell'avviso.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare, gli immobili comparativi devono essere concretamente simili per ubicazione, consistenza, destinazione, stato di conservazione, epoca della vendita e condizioni giuridiche e urbanistiche; non basta che appartengano alla stessa categoria generica.
• L'Amministrazione non può fondare la stima esclusivamente su valori medi o su documenti formati senza un'adeguata verifica dello stato effettivo dei luoghi, soprattutto quando l'immobile presenta vincoli, difformità, carenze di agibilità o limitazioni d'uso.
• Se l'avviso richiama atti di compravendita o altri documenti comparativi, questi devono essere allegati oppure il loro contenuto essenziale deve essere riprodotto nell'avviso; la sola citazione degli estremi può costituire un vizio invalidante.
• Il contribuente può contestare la rettifica dimostrando sia la non comparabilità degli immobili utilizzati dall'Ufficio sia l'esistenza di elementi specifici che riducono il valore del bene, come irregolarità edilizie, limitazioni di utilizzo, mancanza di agibilità o diverse condizioni di mercato.
• La motivazione dell'avviso deve essere sufficientemente dettagliata da permettere al contribuente di ricostruire il procedimento estimativo e di esercitare pienamente il diritto di difesa.