Sentenza del 04/11/2015 n. 22488 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la decisione della Commissione Tributaria Regionale, sostenendo che la plusvalenza realizzata mediante la permuta di un terreno avrebbe dovuto essere tassata ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, come derivante dalla cessione di un'area edificabile. Secondo l'Amministrazione, il terreno non poteva essere qualificato come "lottizzato" perché, al momento della permuta, era stata approvata soltanto la delibera comunale di autorizzazione del piano di lottizzazione, mentre la convenzione urbanistica con i proprietari era stata stipulata successivamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato che il terreno doveva essere considerato lottizzato ai fini fiscali. È sufficiente che l'autorità competente abbia approvato o autorizzato il piano di lottizzazione; non è necessaria, per il perfezionamento della fattispecie, la previa stipula della convenzione urbanistica con i proprietari. La plusvalenza doveva quindi essere qualificata secondo l'art. 67, comma 1, lett. a), del TUIR, come plusvalenza derivante dalla vendita di terreno lottizzato. Il ricorso incidentale condizionato del contribuente, relativo alla motivazione dell'avviso di accertamento, è stato dichiarato assorbito. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 3.000 euro, oltre accessori.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili posta in essere al di fuori dell'esercizio di imprese, in relazione a terreni lottizzati o sui quali sono state eseguite opere finalizzate a renderli edificabili.

  La norma individua una fattispecie a formazione progressiva: occorrono la lottizzazione del terreno, o un'attività tecnica diretta a renderlo edificabile, e la successiva vendita. Il terreno è considerato lottizzato quando l'autorità competente ha rilasciato o approvato l'autorizzazione del piano, senza che sia indispensabile la preventiva stipula della convenzione urbanistica.

• Art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  L'Agenzia delle Entrate sosteneva che questa fosse la disposizione applicabile, trattandosi di un'area edificabile non ancora formalmente lottizzata. La Corte ha escluso tale qualificazione, ritenendo applicabile la disciplina specifica dei terreni lottizzati.

• Art. 28 della legge n. 1150 del 1942, come modificato dall'art. 8 della legge n. 765 del 1967

  Disciplina il procedimento di lottizzazione dei terreni e la relativa convenzione urbanistica.

  La Corte ha chiarito che, ai fini fiscali, non è indispensabile che la lottizzazione sia stata completata attraverso ogni passaggio formale previsto dalla normativa urbanistica, inclusa la stipula della convenzione, quando l'autorità competente abbia già autorizzato il piano.

• Art. 42 del d.P.R. n. 600 del 1973

  Il contribuente aveva dedotto, nel ricorso incidentale condizionato, un possibile vizio di motivazione dell'avviso di accertamento. La questione non è stata esaminata perché il ricorso principale dell'Agenzia è stato rigettato.

• Art. 3 della legge n. 241 del 1990

  Richiamato dal contribuente in relazione all'obbligo di motivazione dell'atto amministrativo e dell'avviso di accertamento; la relativa censura è rimasta assorbita.

• Art. 7 della legge n. 212 del 2000 (Statuto dei diritti del contribuente)

  Richiamato dal contribuente in tema di motivazione dell'atto impositivo; la Corte non ha esaminato il motivo per effetto del rigetto del ricorso principale.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza come derivante dalla vendita di un terreno lottizzato, è sufficiente l'approvazione o autorizzazione del piano di lottizzazione da parte dell'autorità competente.
• La convenzione urbanistica tra Comune e proprietari non deve necessariamente essere già stipulata al momento della vendita o della permuta per qualificare fiscalmente il terreno come lottizzato.
• La qualificazione fiscale dipende dalla concreta possibilità, resa effettiva dagli atti urbanistici o da attività tecniche, di utilizzare il terreno per finalità edificatorie e dal rapporto causale tra tale possibilità e l'incremento del prezzo.
• La lottizzazione può risultare anche da un'attività tecnica di frazionamento o preparazione all'edificazione, senza che siano sempre necessari tutti gli adempimenti della procedura urbanistica ordinaria.
• Se l'autorizzazione alla lottizzazione è scaduta al momento della vendita e non è stata formalmente prorogata, può venir meno la sua idoneità a generare un vantaggio economico tassabile come plusvalenza da terreno lottizzato.