Cassazione Civile, Ordinanza n. 11116/2026 del 25/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un terreno con sovrastante fabbricato, concluso a prezzo di euro 650.000, con caparra confirmatoria di euro 230.000. Il promissario acquirente ha agito deducendo che, dopo la stipula, aveva riscontrato la presenza di abusi edilizi e difformità urbanistico-catastali, ritenuti insanabili, e per questo non si era presentato dal notaio per il definitivo, chiedendo l'accertamento della legittimità del recesso e la condanna della controparte al doppio della caparra. La promittente venditrice si è opposta, negando un grave inadempimento e proponendo in via riconvenzionale domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; successivamente ha anche chiesto la risoluzione del contratto e la ritenzione della caparra. Il Tribunale ha accolto la domanda dell'acquirente, mentre la Corte d'appello ha riformato parzialmente la decisione ritenendo che gli abusi fossero stati eliminati in corso di causa e che la loro incidenza sull'immobile non fosse tale da giustificare la risoluzione, osservando inoltre che l'eventuale domanda di riduzione del prezzo non era stata riproposta in appello. Il ricorrente per cassazione ha dedotto, con cinque motivi, vizi di motivazione e violazione di legge: in particolare ha censurato la motivazione definita apparente e contraddittoria della Corte d'appello sulla rilevanza degli abusi edilizi e sul momento della loro eliminazione; ha inoltre invocato la violazione degli artt. 1453, 1454, 1455 e 1457 c.c., sostenendo che il rilascio tardivo del certificato di abitabilità non sanava il grave inadempimento, essendo intervenuto dopo la diffida, dopo la scadenza del termine essenziale e dopo l'introduzione della causa; infine ha contestato l'erronea esclusione della gravità dell'inadempimento e l'erronea qualificazione della vicenda rispetto alla vendita di aliud pro alio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso, dichiarato inammissibile il secondo motivo e assorbiti i restanti. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, affinché proceda a nuovo esame della controversia e regoli anche le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto che la motivazione della decisione d'appello fosse apparente e che vi fosse un contrasto irriducibile sulla collocazione temporale degli interventi eliminativi degli abusi, mentre ha escluso che la violazione di norme costituzionali potesse essere dedotta direttamente come vizio ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La sentenza di merito deve contenere una motivazione idonea a rendere percepibile il fondamento della decisione; la motivazione meramente apparente integra nullità processuale.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato come parametro dell'obbligo motivazionale del provvedimento.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il corretto veicolo per denunciare la nullità della sentenza per motivazione apparente o per anomalie motivazionali costituzionalmente rilevanti.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Non può essere utilizzato per dedurre direttamente il contrasto della sentenza con parametri costituzionali; la violazione va fatta valere mediante la norma di legge applicata e, se del caso, questione di legittimità costituzionale.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale: mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa e incomprensibile.

• art. 24 Cost.

  Richiamato dalla parte ricorrente quale parametro costituzionale del diritto di difesa, ma non autonomamente azionabile come motivo ex art. 360, n. 3, c.p.c.

• art. 1453 c.c.

  Invocato dal ricorrente in relazione alla risoluzione per inadempimento e alla possibilità di far valere la sopravvenuta tardività dell'adempimento.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato per la diffida ad adempiere e la rilevanza della mora/inerzia della controparte rispetto alla risoluzione.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato per contestare la valutazione di scarsa importanza dell'inadempimento; la Corte di merito non avrebbe adeguatamente spiegato perché le difformità non fossero rilevanti.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato in relazione al termine essenziale per la stipula del definitivo e alla tardività degli interventi e del certificato di abitabilità.

• art. 2932 c.c.

  È stata proposta dalla convenuta domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato per la necessità di riproporre in appello la domanda subordinata di riduzione del prezzo non esaminata dal primo giudice.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  Fondamento del potere della Cassazione di cassare con rinvio, enunciando i principi cui il giudice di rinvio deve attenersi.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale richiamata per la trattazione camerale e il deposito delle memorie.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato anche come domanda riconvenzionale della promittente venditrice per ottenere il trasferimento coattivo del bene.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è apparente, e quindi nulla, quando afferma una conclusione sul fatto decisivo senza spiegare il criterio logico-giuridico seguito e senza rendere percepibile il fondamento effettivo della decisione.
• Dopo la riforma dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale: sono denunciabili solo mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.
• La deduzione del contrasto tra la decisione di merito e parametri costituzionali non può essere proposta direttamente come violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., ma deve transitare attraverso la norma ordinaria applicata e, se del caso, mediante questione di legittimità costituzionale.
• In materia di preliminare immobiliare, la valutazione della gravità dell'inadempimento del promittente venditore richiede una motivazione specifica sull'incidenza concreta delle difformità edilizie e sulla loro effettiva rilevanza rispetto all'interesse del promissario acquirente.
• Quando si accerti che l'immobile promesso in vendita sia stato regolarizzato e presenti, al momento rilevante, le caratteristiche necessarie per l'uso pattuito, non può automaticamente pronunciarsi la risoluzione per inadempimento solo per la preesistenza di difformità poi eliminate; resta però necessario che il giudice spieghi in modo coerente tempi, modalità e effetti della regolarizzazione.

Come è indicizzato