Sentenza n. 4875/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La controversia riguarda due permessi di costruire rilasciati per l'installazione e l'uso stagionale di una struttura prefabbricata destinata a chiosco-bar, con area per ombrelloni e sdraio e vano deposito per il noleggio di attrezzature balneari. I titoli erano condizionati alla permanenza del rapporto di affitto dell'area e prevedevano la possibilità di rimontare annualmente le strutture previa comunicazione al Comune. L'area era in comproprietà indivisa tra due soggetti; uno di essi aveva attribuito la disponibilità del bene a una società, che aveva poi stipulato il contratto di affitto con l'appellante. A seguito dell'opposizione dell'altra comproprietaria, di un contenzioso civile e di un'ordinanza cautelare del giudice ordinario relativa al rilascio della quota del terreno, il Comune aveva ritenuto insussistente la disponibilità giuridica dell'area in capo all'appellante, aveva annullato i permessi di costruire, revocato l'autorizzazione stagionale all'uso delle strutture e disposto la sospensione dell'attività commerciale. Il TAR aveva ritenuto necessario il consenso di tutti i comproprietari ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001 e aveva considerato sufficiente l'opposizione della comproprietaria a fondare la decadenza dei titoli, senza dover accertare la validità o il rinnovo tacito del contratto di affitto. In appello, l'interessato ha dedotto che il consenso dei comproprietari risultava dall'originario contratto di disponibilità, che tale consenso era stato trasferito al conduttore tramite il contratto stipulato con la società intermediaria e che il rapporto di affitto si era tacitamente prorogato. Ha inoltre denunciato l'eccesso di potere del Comune, sostenendo che l'amministrazione avesse risolto questioni civilistiche controverse sostituendosi al giudice ordinario e ignorando la documentazione contrattuale, l'assenza di disdetta e gli effetti dell'ordinanza cautelare civile. Nel corso del giudizio, la comproprietaria ha depositato una transazione con l'altro comproprietario, contenente la divisione del terreno, l'attribuzione della porzione locata all'altro comproprietario, l'abbandono dei giudizi civili e il riconoscimento dei titoli edilizi relativi al terreno.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello, respingendo anzitutto l'eccezione comunale di carenza di interesse, poiché il provvedimento relativo al divieto di rimontaggio per l'anno 2025 riguardava la medesima questione controversa e non avrebbe più prodotto effetti all'esito del giudizio. Ha inoltre ritenuto ammissibile il deposito della documentazione sulla transazione, essendo stata già richiamata dalla parte in sede di costituzione. Nel merito, il Collegio ha valorizzato la clausola dell'originario contratto di disponibilità con cui i proprietari avevano conferito alla società l'assenso agli interventi necessari per ottenere la concessione edilizia. Ha poi rilevato che il contratto di affitto del 2016 prevedeva la proroga tacita e doveva quindi ritenersi ancora efficace dopo la scadenza iniziale. La transazione sopravvenuta, con l'attribuzione della porzione di terreno al comproprietario che aveva concesso la locazione e la cessazione dell'opposizione dell'altra comproprietaria, ha confermato il superamento della ragione posta dal Comune a fondamento dell'annullamento dei titoli. Il Collegio ha altresì considerato rilevante che il giudice civile avesse riconosciuto la produttività di effetti del rapporto locativo, disponendo il pagamento pro quota dei canoni in favore della comproprietaria. In ragione della sopravvenienza e della persistente vigenza del contratto, il Consiglio di Stato ha ritenuto fondato l'appello e ha disposto l'accoglimento, con compensazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  La controversia richiama la necessità che il richiedente del permesso di costruire disponga di un titolo idoneo sull'area; nel caso concreto il Consiglio di Stato ha ritenuto esistente l'assenso dei proprietari in forza dell'originario contratto di disponibilità e ha valorizzato la perdurante efficacia del contratto di affitto.

• art. 56 c.p.a.

  È richiamato con riferimento alle misure cautelari monocratiche adottate dal TAR nel corso del giudizio di primo grado.

Massime di principio

• Ai fini della legittimazione a ottenere e mantenere un permesso di costruire, la disponibilità dell'area può risultare da un atto negoziale dei proprietari che attribuisca espressamente al titolare della disponibilità l'assenso a richiedere e ottenere il titolo edilizio.
• Quando il contratto posto a fondamento del permesso di costruire prevede la proroga tacita e non risulta validamente cessato, la mera scadenza del termine iniziale non è sufficiente a dimostrare il venir meno della disponibilità dell'area.
• La valutazione amministrativa sulla disponibilità dell'area deve tenere conto degli effetti di accordi transattivi e di provvedimenti del giudice civile sopravvenuti, qualora incidano sulla titolarità del bene o sull'opposizione del comproprietario alla locazione posta a base del titolo edilizio.
• L'opposizione di un comproprietario non determina automaticamente l'illegittimità o la decadenza del permesso di costruire quando dagli atti negoziali e dagli sviluppi successivi risulti che l'assenso originario alla realizzazione degli interventi era stato prestato e che il rapporto locativo conserva efficacia.

Come è indicizzato