Sentenza n. 2736/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

La proprietaria ha impugnato l’ordinanza sindacale con cui il Comune aveva imposto ai proprietari dell’immobile la collocazione immediata di transenne e altri presidi, nonché la demolizione, entro cinque giorni, della porzione interessata da crolli e gravi dissesti strutturali. L’appellante sosteneva di essere estranea alla parte dell’edificio crollata, poiché titolare di un appartamento e di un negozio ubicati in altra porzione del complesso e non direttamente serviti dalle scale e dai solai interessati. Ha dedotto: violazione dell’art. 1123, comma 3, c.c. sul riparto delle spese relative a parti dell’edificio utilizzate solo da alcuni condomini; erronea individuazione dei destinatari dell’ordinanza e degli obblighi gravanti sui soggetti aventi la disponibilità delle porzioni immobiliari; violazione dei presupposti delle ordinanze contingibili e urgenti; difetto di istruttoria e motivazione della relazione tecnica comunale; violazione dei principi di ragionevolezza, proporzionalità e tipicità; violazione della disciplina condominiale e degli artt. 1117 e 1123 c.c. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità dell’appello per genericità e ne ha comunque contestato la fondatezza.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha prescisso dall’eccezione di inammissibilità e ha respinto l’appello nel merito, confermando la sentenza del TAR che aveva respinto il ricorso. L’edificio è stato ritenuto un corpo di fabbrica unitario, dotato di parti comuni — tra cui tetto, androne, scale, muri maestri, strutture portanti e cortile — in comproprietà tra tutti i condomini secondo il titolo di acquisto e il regolamento condominiale. Poiché i crolli e i dissesti avevano riguardato principalmente tali parti comuni, tutti i comproprietari erano obbligati alla loro manutenzione e alla messa in sicurezza, indipendentemente dalla collocazione delle singole proprietà esclusive e dall’effettiva utilizzazione delle specifiche scale o porzioni. L’art. 1123, comma 3, c.c. è stato interpretato come norma derogatoria riferita al riparto interno delle spese, non idonea a escludere, nei rapporti esterni e ai fini della tutela della pubblica incolumità, la condominialità delle parti comuni e la responsabilità dei comproprietari. Il Comune poteva quindi individuare quali destinatari tutti i comproprietari risultanti dalle verifiche catastali, senza dover svolgere complessi accertamenti privatistici, purché non fossero coinvolti soggetti del tutto estranei al bene e alla situazione di pericolo. L’ordinanza risultava inoltre sorretta dagli accertamenti dei Vigili del Fuoco e dalla perizia di un tecnico strutturista, che avevano documentato il crollo della copertura, l’ammaloramento generale, il rischio di ulteriori crolli e l’inidoneità di interventi meramente manutentivi. Sussistevano pertanto contingibilità, urgenza e interesse pubblico alla tempestiva eliminazione del rischio per la pubblica incolumità; la misura è stata ritenuta ragionevole, proporzionata e conforme alla tipicità del potere extra ordinem. L’appellante è stata condannata alla rifusione delle spese di giudizio, liquidate in euro 4.000 oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”

  La presunzione legale di condominialità delle parti necessarie all’uso comune consente di individuare i soggetti tenuti alla manutenzione e destinatari dell’ordinanza di messa in sicurezza, salvo prova contraria risultante dal titolo.

• art. 1123, comma 3, c.c.

  “ciascun condomino è obbligato solo relativamente alle parti comuni che servono l’ala in cui sono siti gli immobili di sua proprietà”

  La disposizione costituisce una deroga alla regola generale limitata alla ripartizione interna delle spese; non esclude, nei rapporti esterni e in relazione alla responsabilità per la sicurezza, la piena condominialità delle parti comuni.

• artt. 1117-1139 c.c.

  La disciplina civilistica del condominio, insieme al titolo di acquisto e al regolamento condominiale, è stata utilizzata per accertare la comproprietà comune delle strutture dell’edificio e i correlati obblighi manutentivi.

• art. 54 d.lgs. 267/2000

  Il potere sindacale di adottare ordinanze contingibili e urgenti è stato ritenuto legittimamente esercitato in presenza di un rischio concreto e attuale per la pubblica incolumità, non fronteggiabile tempestivamente con rimedi ordinari.

• art. 101 c.p.a.

  Il Comune ha eccepito la genericità dell’appello ai sensi di tale disposizione, ma il giudice ha ritenuto di poter prescindere dall’esame dell’eccezione, decidendo il gravame nel merito.

Massime di principio

• Ai fini dell’individuazione dei destinatari di un’ordinanza contingibile e urgente di messa in sicurezza, la presunzione legale di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c. consente di rivolgere l’ordine a tutti i comproprietari dell’edificio quando il pericolo riguarda tetto, muri maestri, strutture portanti, androne, scale o altre parti comuni, anche se il dissesto non interessa direttamente le unità immobiliari di ciascun destinatario.
• L’art. 1123, comma 3, c.c. disciplina il riparto interno delle spese per parti dell’edificio destinate al servizio di alcuni condomini e non esclude, nei rapporti esterni e ai fini della pubblica incolumità, l’obbligo solidale dei comproprietari di intervenire sulle parti comuni dell’edificio.
• Nell’adozione di un’ordinanza contingibile e urgente diretta a eliminare un rischio imminente per la pubblica incolumità, l’amministrazione non è tenuta a svolgere complesse indagini privatistiche sull’assetto proprietario, essendo sufficiente una verifica sommaria e immediatamente eseguibile dei soggetti che abbiano la disponibilità materiale o giuridica del bene e possano intervenire per rimuovere il pericolo; non possono tuttavia essere coinvolti soggetti del tutto estranei al bene e alla situazione rischiosa.
• La contingibilità ricorre quando non sussistono, o non sono tempestivamente adeguati, rimedi tipici per fronteggiare efficacemente il pericolo; l’urgenza consiste nell’impossibilità materiale di differire l’intervento. L’ordinanza extra ordinem è legittima quando tali presupposti siano documentati da accertamenti tecnici attendibili e sia adeguatamente ponderata la tutela della pubblica incolumità rispetto al sacrificio imposto ai privati.

Come è indicizzato