Cassazione Civile, Ordinanza n. 02362/2025 del 31/01/2025

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione una maggiore IRPEF per l'anno 2008 in relazione alla cessione di un bene immobile stipulata con atto del 5 marzo 2008, il cui prezzo era stato corrisposto in parte nel 2008 e in parte nel 2009. Il contribuente aveva contestato la potestà accertativa sostenendo che, ai fini della verifica della tempestività dell'accertamento e della realizzazione della plusvalenza, dovesse aversi riguardo alla data del contratto preliminare (28 aprile 2004) e non a quella del contratto definitivo, intervenuto quattro anni dopo; assumeva inoltre che la consegna immediata dell'immobile avesse anticipato al 2004 gli effetti traslativi. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso e la Commissione tributaria regionale aveva confermato. In cassazione il contribuente deduceva violazione dell'art. 43 d.P.R. 600/1973, sostenendo che il dies a quo per l'accertamento dovesse essere ancorato al preliminare con consegna anticipata del bene.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso. Ha affermato che la plusvalenza immobiliare non è tassabile finché non è realizzata e che, secondo la disciplina richiamata, la realizzazione coincide con il trasferimento immobiliare e quindi con la definitività dell'operazione, non con il contratto preliminare. Ha inoltre escluso che la clausola di anticipata consegna dell'immobile nel preliminare determini un anticipato trasferimento del diritto reale, poiché produce soltanto il passaggio del possesso e non della proprietà, restando il trasferimento del diritto rimesso al successivo contratto definitivo. Il ricorrente è stato condannato alle spese ed è stato dichiarato l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 43 d.P.R. 600/1973

  invocato dal ricorrente per sostenere che la tempestività dell'accertamento dovesse essere valutata con riferimento alla data del preliminare; la Corte non accoglie tale impostazione perché la realizzazione della plusvalenza va ancorata al trasferimento definitivo del bene.

• art. 81 TUIR

  richiamato dalla Corte per affermare che la plusvalenza si realizza con il trasferimento immobiliare e dunque con la definitività dell'operazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato ai fini del raddoppio del contributo unificato, ove dovuto, in presenza del rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  citato come norma che ha introdotto il testo dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• La plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile è fiscalmente rilevante solo quando l'operazione si sia definitivamente realizzata, ossia con il trasferimento del diritto reale e non con la mera stipula del preliminare.
• Il contratto preliminare produce soltanto effetti obbligatori; anche se prevede la consegna anticipata del bene, non anticipa il trasferimento della proprietà ma solo il possesso.
• Ai fini dell'accertamento delle plusvalenze immobiliari, la data rilevante è quella del contratto definitivo che perfeziona il trasferimento, non quella del preliminare eventualmente accompagnato da consegna anticipata.
• La consegna anticipata dell'immobile, da sola, non è idonea a trasformare il preliminare in un atto traslativo del diritto reale.

Come è indicizzato