Cassazione Civile, Ordinanza n. 15891/2025 del 13/06/2025

Esito

La controversia

Un conduttore di immobile abitativo aveva stipulato nel 2004 un contratto scritto di locazione a canone libero, mai registrato, e aveva versato canoni sino alla cessazione del rapporto. In primo grado aveva chiesto la restituzione della differenza tra quanto pagato e quanto dovuto, sostenendo che la mancata registrazione comportasse la possibilità di rideterminare il canone ai sensi dell'art. 13, comma 6, l. 431/1998; in subordine invocava la disciplina del comma 5 dello stesso articolo. La locatrice originaria e la successiva acquirente dell'immobile eccepivano la nullità del contratto per mancata registrazione, la debenza di un'indennità di occupazione e l'infondatezza di qualsiasi pretesa restitutoria. La Corte d'appello aveva rigettato l'appello del conduttore, ritenendo che non fosse possibile alcuna riconduzione a congruità perché il contratto era stato stipulato a canone libero, non simulato, ma semplicemente non registrato. Con il ricorso per cassazione il conduttore denunciava violazione dell'art. 13 l. 431/1998, sostenendo che la mancata registrazione doveva comunque consentire la restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto ai parametri legali; la resistente replicava che la pretesa era comunque infondata. La Corte ha accolto il ricorso nei limiti in cui ha ritenuto applicabile, dal 1° gennaio 2016, la disciplina della riconduzione a congruità anche ai contratti scritti, non simulati e non registrati stipulati prima di tale data, precisando però che il canone determinabile dal giudice non può eccedere quello concordato dalle associazioni di categoria. È stata assorbita la censura subordinata relativa al comma 5 dell'art. 13, ritenuta comunque estranea alla fattispecie.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato solo in parte il ricorso: ha cassato la sentenza impugnata con rinvio, affermando che un contratto di locazione abitativa scritto, a canone libero, non simulato e non registrato, stipulato prima del 1° gennaio 2016, è soggetto alla riconduzione a congruità prevista dall'art. 13, comma 6, l. 431/1998, ma solo a decorrere dal 1° gennaio 2016. Il giudice del rinvio dovrà quindi applicare tale criterio, determinando il canone dovuto senza superare il livello previsto dagli accordi locali tra associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, anche se il contratto originario era a canone libero. È stata invece ritenuta assorbita e comunque infondata la domanda subordinata basata sul comma 5 dell'art. 13. Le spese sono state rinviate al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 447 bis c.p.c.

  indica il rito applicato in primo grado per la controversia locatizia.

• art. 13, comma 1, l. 431/1998

  prevede l'obbligo di registrazione del contratto entro trenta giorni dalla stipula, come richiamato dalla disciplina successiva.

• art. 13, comma 5, l. 431/1998

  disciplina una fattispecie diversa, estranea al caso concreto, relativa ai canoni ridotti in relazione alla normativa poi dichiarata incostituzionale; la censura subordinata è stata ritenuta infondata.

• art. 13, comma 6, l. 431/1998

  consente la restituzione delle somme indebitamente versate e la riconduzione a congruità dei contratti non registrati; si applica, per la Corte, anche ai contratti anteriori al 2016 ma solo dal 1° gennaio 2016.

• art. 13, comma 7, l. 431/1998

  la disposizione di estensione temporale del comma 6 è stata letta come riferita all'intera legge n. 431/1998.

• art. 1, comma 346, l. 311/2004

  introduce la nullità dei contratti di locazione non registrati per i contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, secondo il principio tempus regit actum.

• art. 1, comma 59, l. 208/2015

  ha riscritto l'art. 13 l. 431/1998 e reso applicabile la riconduzione a congruità ai contratti non registrati, con efficacia dal 1° gennaio 2016.

• art. 2, comma 1, l. 431/1998

  disciplina il contratto a canone libero, nel quale il canone è liberamente determinato dalle parti.

• art. 2, comma 3, l. 431/1998

  disciplina il contratto a canone concordato, con canone definito dagli accordi locali tra associazioni rappresentative.

• art. 65 ord. giud.

  richiamato per affermare il dovere della Corte di interpretare la norma applicabile in modo uniforme.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  richiamato a sostegno del potere della Corte di cassazione di mantenere l'assetto decisorio corretto anche se la ragione giuridica individuata è diversa da quella prospettata dal ricorrente.

• art. 1, comma 4, l. 431/1998

  richiamato per qualificare il contratto come stipulato in forma scritta.

• art. 3, comma 9, lett. c), d.lgs. 23/2011

  evocato solo per spiegare la disciplina temporanea poi dichiarata incostituzionale e la successiva sanatoria del 2015.

• art. 5, comma 1-ter, d.l. 47/2014

  richiamato come intervento legislativo che aveva tentato di salvare gli effetti della disciplina poi caducata dalla Corte costituzionale.

Massime di principio

• Quando la questione di diritto è corretta ma la parte la fonda su una ricostruzione giuridica imprecisa, la Corte di cassazione può accogliere il motivo individuando d'ufficio la diversa ragione giuridica idonea a sostenere il dispositivo, purché non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto e non si alterino domanda ed eccezioni in senso stretto.
• La nullità per mancata registrazione dei contratti di locazione è operante, in base al principio tempus regit actum, solo per i contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della norma che la prevede; i contratti anteriori non ne sono colpiti, anche se possono essere interessati da discipline successive in tema di riconduzione a congruità.
• Per i contratti di locazione abitativa scritti, non simulati e non registrati, la disciplina della riconduzione a congruità introdotta nel 2015 si applica anche ai rapporti anteriori, ma solo dal momento di entrata in vigore della riforma.
• Nel determinare il canone dovuto per un contratto non registrato, il giudice non può superare il canone definito dagli accordi locali ex art. 2, comma 3, l. 431/1998, anche se il contratto originario era a canone libero; il rinvio all'art. 2 va inteso al parametro legale oggettivo, non alla libera pattuizione delle parti.
• La pretesa restitutoria del conduttore deve essere valutata alla luce della concreta disciplina temporale applicabile al rapporto e non può essere ampliata oltre i casi espressamente previsti dalla normativa speciale sulle locazioni abitative.

Come è indicizzato