Cassazione Civile, Sentenza n. 11308/2020 del 12/06/2020

Esito

La controversia

Il conduttore aveva locato dalla resistente, dal 1° febbraio 2006, un appartamento con box auto per Euro 350 mensili. Il contratto indicava a penna il riferimento all’accordo territoriale del Comune di Avellino del 5 novembre 1999. Il conduttore sosteneva invece che si trattasse di una locazione ordinaria 4+4, la cui prima scadenza era il 31 gennaio 2010. La locatrice comunicò con raccomandata del 23 gennaio 2010 la disdetta, motivandola con l’esigenza di destinare l’immobile ad abitazione personale. Il conduttore rilasciò l’alloggio nel gennaio 2011, sostenendo Euro 400 di spese di trasloco, ma dedusse che la locatrice non lo aveva destinato all’uso dichiarato e chiese il risarcimento ai sensi dell’art. 3, comma 5, L. n. 431/1998. Il Tribunale di Avellino, con sentenza depositata il 17 dicembre 2014, rigettò la domanda qualificando il contratto come locazione a canone concordato; la Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 1773/2018 depositata il 24 aprile 2018, rigettò l’appello e condannò l’appellante alle spese. In Cassazione il ricorrente articolò tredici motivi. Il primo denunciava l’omessa o apparente motivazione sull’eccezione relativa alla mancata ricezione, da parte della locatrice, dell’invito a comparire nella mediazione obbligatoria. Il settimo, esaminato prioritariamente, denunciava la violazione dell’art. 101, comma 2, c.p.c., perché la Corte d’appello aveva rilevato d’ufficio, nell’ipotesi di contratto ordinario, l’intempestività della disdetta e il conseguente rinnovo, senza provocare il contraddittorio né concedere un termine per difendersi. Il secondo motivo contestava la qualificazione del contratto come locazione a canone concordato, in relazione all’art. 1362 c.c. e alla L. n. 431/1998. Gli altri motivi, non dettagliati nel testo, sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo: il ricorrente non aveva allegato uno specifico pregiudizio derivante dalla questione sulla mediazione e l’eventuale mancata ricezione dell’invito avrebbe potuto pregiudicare la locatrice, che non aveva impugnato sul punto. Ha accolto il settimo motivo: la Corte d’appello aveva fondato la decisione, anche considerando l’ipotesi del contratto ordinario, sulla tardività della disdetta rispetto alla prima scadenza e sul conseguente rinnovo, senza sottoporre previamente tale questione al contraddittorio. Il ricorrente aveva indicato concretamente il pregiudizio difensivo, consistente nell’impossibilità di replicare e di precisare la domanda, fermo il nucleo fattuale della causa petendi. Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. Le considerazioni sulla disciplina e sui rinnovi dei contratti a canone concordato sono state svolte per completezza, ma la relativa questione è stata espressamente qualificata come assorbita e non ha fondato la decisione. La sentenza è stata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. È stata esclusa la sussistenza dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza di questa Corte, l’omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d’ufficio, sulla quale si fondi la decisione priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e perciò comporta la nullità della sentenza (cd. “della terza via” o “a sorpresa”) per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato.

  La questione rilevata d’ufficio che diventa fondamento della decisione deve essere sottoposta al contraddittorio; la sua omissione determina nullità quando la parte che la denuncia indica concretamente quali difese o allegazioni avrebbe potuto svolgere.

• art. 276, comma 2, c.p.c.

  Peraltro, la violazione dell’ordine di trattazione delle questioni, imposto dall’art. 276 c.p.c., comma 2 – che, mentre lascia libero il giudice di scegliere, tra varie questioni di merito, quella che ritiene “più liquida”, gli impone, per contro, di esaminare per prime le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito costituisce una causa di nullità del procedimento che è, tuttavia, sanata se non venga fatta valere dalla parte che ne risulti svantaggiata (Cass., ord., 26/11/2019, n. 30745), il che, come già evidenziato, non è avvenuto in questa sede.

  Il giudice può scegliere la questione di merito più agevole, ma deve esaminare prima le questioni pregiudiziali di rito; la violazione dell’ordine è sanata se non è fatta valere dalla parte che ne è concretamente svantaggiata.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Ed invero, secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, al quale va data continuità in questa sede, in tema di ricorso per cassazione, la censura concernente la violazione dei “principi regolatori del giusto processo”, e cioè delle regole processuali ex art. 360 c.p.c., n. 4, deve avere carattere decisivo, cioè incidente sul contenuto della decisione e, dunque, arrecante un effettivo pregiudizio a chi la denuncia; nella specie, invece, non risulta allegato dalla parte ricorrente uno specifico nocumento.

  La censura processuale proposta ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. richiede che la violazione sia decisiva e abbia arrecato un pregiudizio effettivo, specificamente allegato.

• art. 3, comma 5, L. n. 431/1998

  Ad avviso della Corte territoriale, quella appena richiamata è una disposizione che concerne non l’illegittimo esercizio della facoltà della disdetta di cui al medesimo art. 2 già citato (cd. disdetta motivata o qualificata, necessaria per impedire che la locazione si rinnovi o dopo il primo quadriennio o dopo il primo triennio), al quale abbia fatto seguito il riacquisto della disponibilità dell’immobile da parte del locatore, bensì l’ipotesi in cui il locatore, esercitata legittimamente la facoltà di disdetta alla prima scadenza contrattuale (quadriennale o triennale) e conseguita la disponibilità dell’alloggio, non provveda entro il termine di dodici mesi ad adibire l’immobile all’uso indicato in disdetta.

  La disposizione disciplina, secondo la ricostruzione della Corte d’appello riportata in sentenza, il caso in cui il locatore, dopo una disdetta legittima alla prima scadenza e il riacquisto dell’immobile, non destini entro dodici mesi l’alloggio all’uso indicato. La Cassazione non ha deciso nel merito tale questione, poiché ha cassato la sentenza per violazione del contraddittorio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Stante l’accoglimento del ricorso, va dato atto della insussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

  In conseguenza dell’accoglimento del ricorso, la Corte esclude i presupposti processuali per imporre al ricorrente il pagamento dell’ulteriore contributo unificato previsto dalla disposizione.

Massime di principio

• Quando il giudice intende fondare la decisione su una questione rilevata d’ufficio, deve previamente sottoporla al contraddittorio. La decisione a sorpresa è nulla se la parte che la denuncia espone concretamente quali difese o allegazioni avrebbe potuto svolgere in caso di tempestiva interlocuzione.
• La denuncia di una violazione processuale in cassazione deve indicare un pregiudizio effettivo e decisivo sul contenuto della decisione; la mera deduzione dell’irregolarità non è sufficiente.
• Il giudice può decidere una questione di merito secondo il criterio della ragione più liquida, ma deve trattare prioritariamente le questioni pregiudiziali di rito; la violazione dell’ordine è sanata se non è fatta valere dalla parte che ne risulta svantaggiata.

Come è indicizzato