Cassazione Civile, Ordinanza n. 04937/2023 del 16/02/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione abitativa stipulato nel 2005 e registrato solo nel 2011. La locatrice aveva chiesto la declaratoria di cessazione del rapporto per finita locazione e il rilascio dell'immobile; il conduttore aveva resistito sostenendo che il contratto fosse nullo per mancata tempestiva registrazione e che tale nullità dovesse qualificarsi come nullità di protezione o relativa, con conseguente applicazione della disciplina sopravvenuta dell'art. 13, comma 6, L. 431/1998, come modificato nel 2015, che avrebbe dovuto conformare il contratto quanto a durata e canone. In cassazione il conduttore ha dedotto tre motivi: (1) violazione delle norme sulla nullità per omessa registrazione e sulla successiva sanatoria, sostenendo che la registrazione tardiva non potesse sanare il contratto e che il termine per registrare fosse perentorio; (2) omessa pronuncia sulla richiesta di applicare in via sussidiaria la disciplina dell'art. 13, comma 6, L. 431/1998, con violazione dell'art. 112 c.p.c.; (3) violazione di legge e vizio motivazionale, assumendo che la registrazione tardiva, se sanante, non potesse operare retroattivamente fino alla stipula, altrimenti si sarebbe trasformata in una condizione meramente potestativa rimessa al locatore.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, affermando che la registrazione tardiva del contratto di locazione ha effetto sanante ex tunc e retroagisce al momento della conclusione del contratto; pertanto non si applica, nel caso esaminato, la disciplina invocata dal ricorrente sulla nullità di protezione e sulla conformazione legale del rapporto, disciplina che attiene ai casi di omessa registrazione e agli effetti non contrattuali del rapporto di fatto. Ha inoltre escluso che la registrazione costituisca una condizione meramente potestativa, trattandosi invece di un obbligo legale rilevante ai fini della validità del contratto. Le spese sono state integralmente compensate per la particolarità della questione, e la Corte ha dato atto dell'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311

  La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità; la successiva registrazione tardiva può avere effetto sanante retroattivo.

• art. 13, commi 1 e 6, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  Il comma 6, come modificato nel 2015, è riferito ai contratti non registrati nei termini e alla disciplina conseguente; non consente, nel caso di tardiva registrazione già sanante, di rideterminare durata e canone del rapporto sin dall'origine.

• art. 1, comma 59, L. 30 dicembre 2015, n. 208

  La norma sopravvenuta non esclude gli effetti della registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004 e non ripristina né ridefinisce la durata dei contratti già sanati dalla registrazione tardiva.

• art. 3, comma 10, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  È richiamato come disciplina poi dichiarata costituzionalmente illegittima; non fonda la decisione finale.

• Corte cost. n. 50/2014

  Ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della disciplina che prevedeva la sanatoria entro un termine con effetti diversi da quelli poi valorizzati dalla giurisprudenza successiva.

• Corte cost. n. 87/2017

  È richiamata per affermare che la disciplina del comma 5 dell'art. 13 L. 431/1998 riguarda i contratti del tutto non registrati e non esclude gli effetti della registrazione ex art. 1, comma 346, L. 311/2004.

• art. 112 c.p.c.

  È invocato per omessa pronuncia, ma la Corte esclude il vizio perché la questione della conformazione legale del contratto è ritenuta non decisiva nel caso concreto.

• art. 1339 c.c.

  È richiamato dalla parte ricorrente per sostenere l'inserzione automatica di clausole legali; la Corte non accoglie la tesi nella fattispecie.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Consente la compensazione integrale delle spese per gravi ed eccezionali ragioni, qui individuate nella complessità e nell'evoluzione giurisprudenziale della questione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Fondamento dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del contratto produce, secondo l'indirizzo accolto dalla Corte, un effetto sanante con efficacia retroattiva ex tunc, stabilizzando gli effetti del rapporto sin dalla stipula.
• La disciplina sopravvenuta in tema di nullità di protezione per omessa registrazione non si applica quando il contratto sia stato comunque registrato, sia pure tardivamente, se la registrazione è idonea a sanare la nullità originaria.
• La distinzione decisiva è tra contratto del tutto non registrato e contratto registrato tardivamente: solo nel primo caso operano le conseguenze tipiche del rapporto di fatto e della nullità non sanata; nel secondo il contratto recupera validità dall'origine.
• La registrazione non costituisce una condizione meramente potestativa rimessa alla discrezione del locatore, ma un adempimento imposto dalla legge, la cui omissione incide sulla validità del contratto.
• Laddove la questione riguardi solo la durata del rapporto locatizio e non pretese economiche autonome, non è decisiva la disciplina volta a predeterminare canoni o indennità per il periodo di occupazione di fatto.
• L'omessa pronuncia non sussiste quando il giudice di merito, pur non affrontando espressamente una tesi difensiva, abbia deciso correttamente su una questione logicamente assorbita o comunque priva di decisività nel caso concreto.

Come è indicizzato