Cassazione Civile, Ordinanza n. 21071/2024 del 27/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione abitativa di un immobile, poi risolta per morosità della conduttrice originaria. Dopo la convalida di sfratto e il decesso della conduttrice, i figli che avevano abitato nell'immobile hanno continuato l'occupazione fino alla riconsegna. Alla consegna è stato redatto un verbale con l'indicazione di danni interni e di rifiuti da smaltire; la locatrice ha quindi agito chiedendo il risarcimento dei danni. I convenuti hanno contestato sia il rito sia, nel merito, la loro responsabilità, sostenendo di aver accettato l'eredità con beneficio d'inventario. I motivi di ricorso per cassazione denunciano: 1) violazione degli artt. 1590 e 2043 c.c. e della normativa sulla locazione, perché la Corte d'appello avrebbe erroneamente qualificato la responsabilità come extracontrattuale, mentre i danni sarebbero riconducibili agli obblighi contrattuali del conduttore e la locatrice avrebbe dovuto provare che i danni si fossero verificati dopo la cessazione del contratto; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. in tema di onere della prova, perché, trattandosi di responsabilità extracontrattuale, la locatrice avrebbe dovuto dimostrare per ciascun danno quale soggetto lo avesse materialmente causato e in quale periodo fosse stato arrecato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate entrambe le censure, osservando che il giudice di merito aveva accertato in fatto che il contratto di locazione si era sciolto per inadempimento della conduttrice, che i ricorrenti avevano occupato l'immobile fino alla riconsegna e che al momento della restituzione erano stati riscontrati danni vistosi, risultanti anche da verbale sottoscritto dalle parti. Pur avendo la Corte d'appello qualificato la responsabilità dei ricorrenti come extracontrattuale, la Cassazione ha evidenziato che, trattandosi di un fatto dannoso unitario, non era necessario distinguere la quota di responsabilità di ciascun occupante; anzi, semmai spettava ai ricorrenti dimostrare che i danni fossero imputabili esclusivamente alla madre. Ne è derivata la conferma dell'obbligo risarcitorio, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese del giudizio di legittimità e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  è il rito introduttivo con cui è stata proposta in primo grado la domanda risarcitoria.

• art. 2043 c.c.

  richiamato come fondamento della responsabilità aquiliana per i danni causati all'immobile dopo l'occupazione, anche in presenza di una situazione di occupazione senza titolo.

• art. 1590 c.c.

  evocato dalle parti e dal giudice di merito per il principio secondo cui il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta.

• art. 2697 c.c.

  invocato sul riparto dell'onere della prova; la Corte ribadisce che, nel caso concreto, non era necessaria la prova della ripartizione delle singole responsabilità e che, in ogni caso, i ricorrenti avrebbero dovuto provare l'esclusiva imputabilità dei danni alla madre.

• art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392

  menzionato come possibile base della successione nel contratto di locazione, ma la Corte osserva che la decisione impugnata non ha fondato la responsabilità su tale titolo contrattuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di danni all'immobile locato, quando il giudice accerti che al momento della riconsegna l'immobile presenti danni non riscontrabili all'inizio della detenzione, la responsabilità risarcitoria può essere affermata anche in assenza della prova analitica di quale occupante abbia materialmente causato ciascun pregiudizio, se il fatto dannoso è unitario e riferibile alla sfera di controllo dei convenuti.
• Il locatore che agisca per il risarcimento dei danni derivanti dalla restituzione dell'immobile deve provare l'esistenza del deterioramento; una volta accertata la riconsegna dell'immobile in cattivo stato e la persistente occupazione da parte dei convenuti, può gravare sui convenuti l'onere di dimostrare che i danni siano imputabili esclusivamente a terzi o a un diverso soggetto.
• La qualificazione della responsabilità come contrattuale o extracontrattuale non esclude, nel caso concreto, l'obbligo risarcitorio quando i convenuti siano stati occupanti dell'immobile e il danno risulti accertato al momento della restituzione.
• Nel giudizio di legittimità non è sindacabile l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito circa la persistenza dell'occupazione e l'esistenza dei danni, se sorretto da motivazione coerente e non meramente apparente.

Come è indicizzato