Sentenza n. 7218/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La condomina ha appellato la sentenza del TAR Veneto, Sez. II, n. 2039/2025, che aveva respinto il ricorso contro il titolo edilizio e il ricorso per motivi aggiunti sul silenzio relativo alle istanze di autotutela del 24 settembre 2024 e del 6 giugno 2025. Ha dedotto: 1) difetto di legittimazione dell’usufruttuaria a chiedere il permesso senza il consenso di tutti i condomini, poiché l’intervento avrebbe inciso sul muro e sulla facciata comuni e sul decoro architettonico; 2) insufficienza dell’assenso condominiale anche rispetto all’utilizzo della capacità edificatoria comune e omessa pronuncia sui requisiti energetici previsti dall’art. 6, comma 1, della l.r. Veneto n. 14/2019, contestando l’idoneità della pompa di calore; 3) violazione delle distanze, assumendo che la chiusura del loggiato avesse creato un nuovo volume in contrasto con il d.m. n. 1444/1968, gli strumenti urbanistici e gli artt. 873, 905 e 907 c.c.; 4) omesso esame delle doglianze aggiunte e mancato esercizio dell’autotutela, in ragione delle successive contestazioni sulla delibera condominiale del 12 agosto 2024, della asserita necessità di manutenzione e monitoraggio annuale delle travi metalliche e della dedotta falsità o reticenza delle dichiarazioni progettuali, invocando anche l’art. 75 del d.P.R. n. 445/2000 e principi affermati dall’Adunanza Plenaria.

La decisione

L’appello è respinto. Il primo motivo è infondato: ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001, il Comune doveva verificare l’esistenza di un titolo di disponibilità e, trattandosi di intervento su parti comuni, di un atto assembleare prima facie riferibile all’opera, ma non risolvere controversie civilistiche sulla validità della delibera. La delibera del 12 agosto 2024 approvava i lavori e la documentazione grafica era stata messa a disposizione dei condomini; non è stata dimostrata una manifesta e originaria inidoneità dell’atto. La mera incidenza su facciata o muro comune non prova un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c.; mancavano elementi tecnici circa pregiudizi alla stabilità, sicurezza, decoro o godimento delle parti comuni. Le delibere successive non incidono sulla legittimità originaria del permesso, da valutare alla data di adozione. Sul secondo motivo, la contestazione relativa alla capacità edificatoria non dimostra in concreto il pregiudizio ai diritti degli altri condomini; la perizia richiamata è generica e il titolo è rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi. La censura energetica è dichiarata inammissibile per difetto di interesse e di adeguata dimostrazione tecnica: nel procedimento era stata depositata una relazione di conformità energetica e il progetto prevedeva una pompa di calore. Il terzo motivo è infondato: non sono stati indicati con precisione le distanze preesistenti e risultanti, la posizione degli immobili e la specifica disposizione violata, né è stato fornito un principio di prova tecnico; non spetta al giudice svolgere un accertamento esplorativo. Il quarto motivo è infondato: la mera istanza di autotutela non genera, di regola, un obbligo di provvedere, e le contestazioni sopravvenute, la pendenza del giudizio civile e la previsione di controlli periodici sulle travi non provano l’illegittimità originaria del titolo o l’omissione di circostanze decisive. Non è stata dimostrata la falsità o reticenza di dichiarazioni progettuali determinanti. Spese del grado integralmente compensate per la peculiarità e complessità delle questioni e per la pendenza della controversia civile.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  La giurisprudenza amministrativa ha costantemente interpretato tale disposizione nel senso che la legittimazione alla richiesta del titolo edilizio non è necessariamente collegata alla titolarità dominicale, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, anche derivante da un diritto reale diverso dalla proprietà o da un rapporto obbligatorio, purché idoneo a consentire la realizzazione dell’intervento.

  La legittimazione a richiedere il permesso di costruire può fondarsi su una relazione giuridicamente qualificata con l’immobile, purché idonea a consentire l’intervento; per le opere sulle parti comuni l’amministrazione verifica l’esistenza di un atto di assenso prima facie riferibile all’intervento, senza decidere definitivamente le controversie civilistiche sulla sua validità.

• art. 1120, ultimo comma, c.c.

  L’art. 1120, ultimo comma, c.c. non assoggetta indistintamente ogni intervento sulle parti comuni al consenso unanime di tutti i condomini, ma vieta le innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, alterino il decoro architettonico ovvero rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

  Il consenso unanime non è richiesto per ogni intervento incidente sulle parti comuni: rilevano le specifiche ipotesi di pregiudizio indicate dalla norma, che devono essere concretamente dimostrate.

• art. 6, comma 1, l.r. Veneto 14/2019

  Nel corso del procedimento è stata prodotta, in data 20 agosto 2024, la relazione sul contenimento dei consumi energetici, nella quale il tecnico incaricato ha attestato la conformità del progetto alla disciplina energetica applicabile.

  La censura sul requisito energetico è stata ritenuta inammissibile perché l’appellante non ha fornito una dimostrazione tecnica della non conformità della soluzione progettuale e della sua incidenza sulla propria posizione giuridica.

• art. 873 c.c.

  L’appellante non ha indicato con sufficiente precisione tali elementi, né ha prodotto un principio di prova tecnico dal quale possa desumersi che, a seguito della chiusura del loggiato, il manufatto venga a trovarsi a una distanza inferiore a quella prescritta.

  La deduzione di una violazione delle distanze richiede l’indicazione degli elementi concreti relativi alla collocazione del manufatto e un principio di prova della distanza inferiore a quella prescritta; non è sufficiente una contestazione generica.

• art. 905 c.c.

  L’appellante non ha indicato con sufficiente precisione tali elementi, né ha prodotto un principio di prova tecnico dal quale possa desumersi che, a seguito della chiusura del loggiato, il manufatto venga a trovarsi a una distanza inferiore a quella prescritta.

  La censura concernente le distanze deve individuare la concreta violazione e supportarla con un principio di prova; il giudice non può supplire con accertamenti esplorativi alla mancanza di allegazioni specifiche.

• art. 907 c.c.

  L’appellante non ha indicato con sufficiente precisione tali elementi, né ha prodotto un principio di prova tecnico dal quale possa desumersi che, a seguito della chiusura del loggiato, il manufatto venga a trovarsi a una distanza inferiore a quella prescritta.

  La deduzione della violazione della disciplina civilistica delle distanze richiede allegazioni concrete e un principio di prova tecnico circa la distanza risultante dall’intervento.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  Ai fini della verifica della violazione delle distanze occorre accertare, in concreto, la posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, la distanza preesistente e quella risultante dall’intervento, nonché la specifica disposizione applicabile.

  La verifica delle distanze non può basarsi sulla sola qualificazione dell’intervento come creazione di superficie o volume: richiede l’accertamento concreto della posizione del manufatto, delle distanze prima e dopo l’opera e della regola applicabile.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio costituisce manifestazione di discrezionalità amministrativa e che la mera presentazione di un’istanza di autotutela non determina, di regola, un obbligo dell’Amministrazione di adottare un provvedimento espresso; in tal senso le istanze di riesame costituiscono, ordinariamente, mere sollecitazioni all’esercizio di un potere officioso e discrezionale.

  L’annullamento d’ufficio è un potere discrezionale e la mera istanza del privato, di regola, non impone all’amministrazione di concludere con un provvedimento espresso; circostanze sopravvenute particolarmente significative possono dover essere considerate, ma non comportano automaticamente il riesame o l’annullamento.

• art. 75 d.P.R. 445/2000

  L’appellante, inoltre, non ha dimostrato che la documentazione progettuale contenesse dichiarazioni oggettivamente false o reticenti su circostanze decisive ai fini del rilascio del titolo, tali da determinare automaticamente l’illegittimità del permesso.

  L’effetto dedotto in relazione a dichiarazioni non veritiere presuppone la prova che la documentazione contenesse dichiarazioni oggettivamente false o reticenti su circostanze decisive per il rilascio del titolo; tale prova non è stata fornita.

Massime di principio

• Per il rilascio del permesso di costruire è sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con l’immobile, purché idonea a consentire l’intervento; quando l’opera incide su parti comuni, l’amministrazione deve verificare l’esistenza di un atto assembleare prima facie riferibile all’intervento, ma non deve risolvere controversie civilistiche sulla validità della deliberazione, salvo che ne emerga ictu oculi l’assoluta inidoneità.
• La mera incidenza di un’opera su facciata o muro condominiale non comporta di per sé la necessità del consenso unanime: occorre dimostrare che ricorra una delle ipotesi vietate dall’art. 1120, ultimo comma, c.c., quali il pregiudizio alla stabilità o sicurezza, l’alterazione del decoro architettonico o la sottrazione di una parte comune al godimento.
• La legittimità del titolo edilizio va valutata con riferimento alla situazione esistente al momento della sua adozione; deliberazioni condominiali successive non ne determinano retroattivamente l’illegittimità originaria.
• La mera presentazione di un’istanza di autotutela non determina, di regola, l’obbligo dell’amministrazione di adottare un provvedimento espresso. Contestazioni successive impongono una considerazione amministrativa solo se presentano particolare significatività rispetto ai presupposti del titolo, ma non producono automaticamente l’obbligo di riesame o annullamento.
• Chi deduce la violazione delle distanze deve allegare concretamente la posizione dei manufatti, le distanze rilevanti e la disposizione applicabile, fornendo almeno un principio di prova tecnica; non è consentito demandare al giudice un accertamento esplorativo in mancanza di specifiche allegazioni.

Come è indicizzato