Sentenza n. 1076/2026 - Cagliari, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune, ai sensi dell’art. 21-nonies l. 241/1990, ha annullato d’ufficio la concessione edilizia, ritenendo originariamente insussistente la legittimazione della richiedente. Il Comune ha fondato il riesame sugli esiti dell’attività repressiva edilizia, sulle contestazioni della controinteressata e sulla precedente sentenza del TAR Sardegna che aveva accertato la natura meramente preliminare della scrittura privata e l’assenza di effetti traslativi della proprietà. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 21-nonies l. 241/1990, sostenendo che l’autotutela fosse stata esercitata circa vent’anni dopo il rilascio del titolo e, quindi, oltre il termine massimo previsto dalla legge; ha inoltre sostenuto che il Comune conoscesse sin dall’origine la propria qualità di promissaria acquirente. Con il secondo motivo ha dedotto eccesso di potere per difetto di istruttoria, difetto di motivazione, illogicità e manifesta irragionevolezza, nonché violazione dell’art. 97 Cost., sostenendo l’assenza di un concreto e attuale interesse pubblico all’annullamento, il mancato bilanciamento con l’affidamento maturato e l’omessa considerazione della pendenza del giudizio civile ex art. 2932 c.c., della natura non volumetrica delle opere e delle autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche rilasciate. Nel corso del giudizio la ricorrente ha rappresentato che, a seguito di una transazione nel giudizio civile, era intervenuto il trasferimento definitivo dell’immobile.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso e compensato integralmente le spese. I due motivi sono stati esaminati congiuntamente perché entrambi attinenti alla legittimità dell’esercizio dell’autotutela. Quanto alla tempestività, il Collegio ha escluso che rilevi automaticamente il mero tempo trascorso dal rilascio della concessione. Occorre invece individuare il momento in cui l’amministrazione abbia acquisito una conoscenza piena, univoca e giuridicamente qualificata dell’illegittimità originaria. Nel caso concreto, tale conoscenza è stata ricollegata alla sentenza del TAR Sardegna n. 877/2023, alle contestazioni documentate della controinteressata e agli ulteriori elementi dai quali era emerso che la richiedente aveva rappresentato il preliminare come idoneo a fondare la disponibilità dell’intero bene, mentre una quota dell’immobile apparteneva a un terzo estraneo al preliminare. Il Comune è stato quindi ritenuto legittimato a considerare superabile il limite temporale dell’autotutela, essendo stato indotto in errore da una rappresentazione incompleta e non corrispondente alla situazione dominicale reale. Quanto al secondo motivo, il provvedimento è stato ritenuto adeguatamente motivato perché aveva richiamato la precedente sentenza, ricostruito la vicenda e qualificato il vizio come originario e incidente su un presupposto soggettivo essenziale del titolo edilizio. L’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistico-edilizia è stato ritenuto desumibile dalla radicalità del vizio e dalla lesione delle posizioni di terzi, pur senza ammettere un interesse pubblico automaticamente presunto in ogni ipotesi di autotutela. È stato escluso un affidamento tutelabile alla conservazione di un titolo edilizio rilasciato in assenza della titolarità o disponibilità giuridica del bene. La successiva definizione del giudizio civile e il trasferimento della proprietà sono stati ritenuti irrilevanti in applicazione del principio tempus regit actum, dovendo la legittimità dell’annullamento essere valutata con riferimento alla situazione esistente al momento della sua adozione.

Norme richiamate

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L’annullamento d’ufficio deve essere valutato considerando il momento in cui l’amministrazione acquisisce conoscenza piena e qualificata dell’illegittimità; il mero decorso del tempo dal rilascio del titolo non determina automaticamente l’illegittimità dell’autotutela quando il titolo sia stato ottenuto mediante una rappresentazione erronea o incompleta dei presupposti di fatto.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo; il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

  La titolarità del diritto reale o una situazione giuridica qualificata che assicuri la disponibilità del bene ai fini edificatori costituisce presupposto soggettivo indefettibile del titolo edilizio. In presenza di contestazioni conosciute dall’amministrazione, il Comune deve svolgere le verifiche necessarie e negare il titolo se il richiedente non dimostra adeguatamente il proprio diritto.

• art. 97 Cost.

  Il provvedimento di autotutela deve essere adeguatamente istruito e motivato, anche con riguardo all’interesse pubblico al ripristino della legalità e alla posizione del privato; nel caso concreto tale obbligo è stato ritenuto assolto.

• art. 2932 c.c.

  La pendenza o la definizione del giudizio civile volto al trasferimento coattivo della proprietà non incide sulla legittimità dell’annullamento amministrativo, che va valutata in rapporto alla situazione esistente al momento dell’adozione dell’atto.

Massime di principio

• Ai fini della tempestività dell’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio, non rileva automaticamente il tempo trascorso dal rilascio, ma il momento in cui l’amministrazione abbia acquisito una conoscenza piena, univoca e giuridicamente qualificata dell’illegittimità originaria.
• Il limite temporale all’esercizio dell’autotutela può essere superato quando il titolo edilizio sia stato rilasciato sulla base di una rappresentazione erronea o incompleta dei presupposti di fatto, purché tale difformità sia accertata in modo inequivoco dall’amministrazione, anche senza un previo accertamento penale.
• La disponibilità giuridica del bene, fondata sulla titolarità del diritto reale o su altra situazione qualificata idonea a consentire l’edificazione, è un presupposto soggettivo essenziale del permesso di costruire; la mera stipulazione di un contratto preliminare non attribuisce automaticamente la disponibilità dell’intero immobile, soprattutto quando una quota appartenga a un terzo estraneo al contratto.
• Quando l’annullamento d’ufficio riguarda un titolo edilizio viziato originariamente per carenza di un presupposto essenziale e ottenuto mediante una rappresentazione non corrispondente alla situazione reale, l’interesse pubblico al ripristino della legalità può essere motivato mediante il richiamo puntuale al vizio genetico, agli elementi istruttori e alla lesione delle posizioni dei terzi; non sussiste un affidamento tutelabile alla conservazione del titolo.
• La legittimità del provvedimento amministrativo deve essere valutata secondo il principio tempus regit actum: vicende sopravvenute, quali l’acquisto successivo della proprietà o la definizione di un giudizio civile, non sanano retroattivamente l’illegittimità originaria del titolo edilizio né incidono sulla legittimità dell’annullamento adottato in precedenza.

Come è indicizzato