Cassazione Civile, Sentenza n. 23250/2023 del 31/07/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti (eredi di Vittorio Aiello) hanno lamentato danni al locale interrato adibito a palestra causati dall'uso improprio come area di sosta/transito del cortile di accesso ai due condominii sovrastanti (nn. 42/A e 42/B). Il Tribunale aveva ordinato lavori di ripristino con ripartizione delle spese; la Corte d'appello ha confermato che le cause dei danni derivavano da carenza di manutenzione e ha ripartito le spese applicando per analogia l'art. 1125 c.c. (50% a carico dei condominii e 50% al proprietario del fondo sottostante, con oneri specifici sul pavimento a carico dei condominii). I ricorrenti hanno impugnato in Cassazione sostenendo, tra l'altro, l'erronea applicazione dell'art. 1125 c.c. invece della responsabilità ex art. 2051 o 2043 c.c., la mancata motivazione riguardo ai due distinti condominii e la richiesta di rimborso di spese interne.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta l'applicazione, per analogia, dell'art. 1125 c.c. alla fattispecie (soffitto/solaio che funge da copertura del locale interrato e da piano di calpestio del cortile condominiale) e ha confermato la qualificazione dell'area come parte comune/supercondominio fra i due edifici. Ha escluso l'applicabilità esclusiva degli artt. 2051 e 2043 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione, ha dichiarato inammissibile il motivo relativo al rimborso della fattura n. 18/2006 (valutazione di merito), e ha respinto le censure sulla motivazione della Corte territoriale. Nessuna pronuncia sulle spese di lite nel presente grado (i condominii erano intimati). I ricorrenti sono tenuti, se dovuto, al contributo unificato aggiuntivo ai sensi dell'art.13 co.1-quater D.P.R. 115/02 (legge n.228/12).

Norme richiamate

• art. 1125 c.c.

  Applicata per analogia: le spese di manutenzione e ricostruzione del solaio che separa due piani sovrapposti vanno ripartite per metà tra i proprietari dei due piani; il proprietario del piano superiore sostiene la copertura del pavimento, il proprietario del piano inferiore intonaco, tinta e decorazione del soffitto. Nel caso di cortile-copertura di locali interrati è stata ritenuta applicabile la stessa regola

• art. 1117 c.c.

  Richiamato per la presunzione di condominialità delle parti comuni: l'area cortilizia è stata ritenuta parte comune/accessoria agli edifici A e B, idonea a configurare una compagine condominiale comune (supercondominio)

• art. 1123 c.c.

  Richiamato per distinguere il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali (proporzionale millesimale) dalle disposizioni speciali (1125) applicabili alla struttura sovrapposta

• art. 1126 c.c.

  Citato per confrontare ipotesi di utilizzazione particolare di parti comuni; distinto dal caso in cui il solaio funge da copertura-accesso

• art. 2051 c.c.

  Norma sulla responsabilità per cose in custodia (responsabilità oggettiva); la Corte ha ritenuto non esclusiva la sua applicazione alla ripartizione delle spese di manutenzione quando la porzione è riconosciuta comune

• art. 2043 c.c.

  Principio generale di responsabilità aquiliana: i giudici hanno escluso che potesse sostituire la disciplina della comunione/condominio per il riparto delle spese di riparazione dovute alla mancata manutenzione delle parti comuni

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 4)

  Norme di legittimità usate come fondamento delle censure in Cassazione (falsa applicazione di legge e vizio di motivazione/omessa motivazione)

• art. 132 c.p.c. comma 2 n.4

  Richiamato nella censura sulla presunta nullità per mancanza o insufficienza di motivazione; la Corte ha ritenuto la motivazione adeguata e non affetta da vizio

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla prova dei danni e alla valutazione di merito; la Corte ha ritenuto che le questioni di merito non siano sindacabili in Cassazione

• art. 13 D.P.R. 115/2002 (comma 1-quater, introdotto dalla legge n.228/2012)

  Norma richiamata per l'ulteriore contributo unificato da versare in caso di ricorso proposto dopo il 30.1.2013 e integralmente rigettato

• art. 54 co.1 lett. b) D.L. 22/06/2012 n.83 conv. L. 134/2012

  Richiamata per la limitazione del sindacato sulla motivazione in Cassazione: controllo ridotto al minimo costituzionale (omessa o apparente motivazione)

Massime di principio

• Se una porzione di superficie esterna (cortile/stradella di accesso) funge anche da copertura/solaio di locali privati sottostanti e risulta accessoria agli edifici sovrastanti, può essere considerata parte comune o appartenente a un "supercondominio": per le spese di manutenzione e ricostruzione si applica per analogia l'art. 1125 c.c.
• Quando l'art. 1125 c.c. è applicabile, la ripartizione delle spese segue lo schema speciale: metà a carico dei proprietari dei due piani sovrastanti/sovrapposti; il proprietario del piano superiore sopporta la copertura del pavimento; il proprietario del piano inferiore sopporta intonaco, tinta e decorazione del soffitto.
• La responsabilità aquiliana (art. 2043 c.c.) o la responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.) possono essere rilevanti per accertare il risarcimento del danno, ma non prevalgono sulla disciplina della comunione/condominio che regola il riparto delle spese di manutenzione delle parti comuni; occorre distinguere tra responsabilità per il fatto e criterio di ripartizione degli oneri di riparazione.
• La qualificazione giuridica della porzione (parte comune vs. esclusiva) è cruciale: l'accertamento di condominialità (art.1117 c.c.) determina l'applicabilità della disciplina condominiale anche quando il bene serve contemporaneamente da copertura di proprietà esclusiva sottostante.
• In sede di Cassazione il sindacato sulle questioni di merito e sulla valutazione delle prove è limitato: possono essere censurate soprattutto le false applicazioni di norme e i vizi di motivazione (omessa o apparente motivazione), non la rivalutazione dei fatti.
• I costi per lavori interni strettamente relativi alla parte privata del solaio (intonaco, tinte, decorazioni) sono generalmente a carico del proprietario del locale sottostante, ai sensi dell'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.