Cassazione Civile, Ordinanza n. 20007/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

La società costruttrice aveva proposto opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali, sostenendo che il regolamento di condominio, predisposto dall'originario proprietario/costruttore, prevedesse una clausola di esonero dal pagamento delle spese comuni per le unità invendute fino alla vendita di tutte le unità abitative. Il Tribunale aveva rigettato l'opposizione e la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo la clausola vessatoria e quindi inefficace perché introduttiva di un significativo squilibrio a danno degli altri condomini-consumatori. Nel ricorso per cassazione la società ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c. e degli artt. 33, 34 e 36 del Codice del consumo, contestando l'estensione del regime di vessatorietà alla clausola regolamentare sulle spese condominiali e sostenendo che tale clausola, essendo estranea al sinallagma della compravendita, non poteva essere valutata come vessatoria nel rapporto di consumo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto errata la valutazione della Corte d'appello nella parte in cui aveva considerato vessatoria la clausola di esonero dalle spese condominiali in sé e per sé, senza verificare se essa incidesse sul contratto di compravendita concluso tra venditore professionista e acquirente-consumatore. Ha affermato che la clausola del regolamento condominiale può essere scrutinata ai sensi dell'art. 33 Codice del consumo solo se, nel giudizio tra i contraenti del rapporto di consumo, determini un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dalla compravendita, incidendo sulla prestazione traslativa o sul prezzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa applicando il principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  la contribuzione alle spese condominiali deriva dalla legge, ma può essere derogata da una diversa convenzione tra tutti i condomini; la clausola di esonero va quindi valutata come convenzione autonoma rispetto alla compravendita.

• art. 1118 c.c.

  l'obbligo di contribuire alle spese delle parti comuni è regola legale derogabile mediante convenzione unanime.

• art. 1476 c.c.

  delimita gli obblighi del venditore nella compravendita; la partecipazione alle spese condominiali non rientra, di regola, tra tali obblighi.

• art. 1498 c.c.

  il compratore è obbligato al pagamento del prezzo; il giudizio sulla vessatorietà va quindi riferito al sinallagma vendita-prezzo.

• art. 33 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  la clausola è vessatoria solo se, malgrado la buona fede, determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di consumo.

• art. 34 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  la valutazione della vessatorietà richiede di considerare natura del bene, circostanze esistenti al momento della conclusione e altre clausole del contratto o di rapporti collegati.

• art. 36 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  richiamato per la nullità di protezione delle clausole vessatorie, azionabile dal contraente protetto.

• art. 645 c.p.c.

  richiamato per l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla società.

• art. 1130, n. 3, c.c.

  fondamento della legittimazione processuale dell'amministratore del condominio per la riscossione dei contributi.

• art. 1137, comma 2, c.c.

  richiamato in relazione ai limiti di deduzione dell'annullabilità delle deliberazioni condominiali nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.

• art. 380-bis c.p.c.

  utilizzato per la trattazione camerale del ricorso ritenuto manifestamente fondato in proposta del relatore.

• art. 375, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per la definibilità in camera di consiglio.

• art. 380 bis, comma 2, c.p.c.

  richiamato nella memoria del controricorrente.

Massime di principio

• La clausola del regolamento condominiale predisposto dal costruttore e relativa alla ripartizione delle spese non va automaticamente valutata come clausola vessatoria del regolamento stesso: occorre verificare se essa incida, in concreto, sul contratto di compravendita tra professionista e consumatore.
• Nel rapporto di consumo la vessatorietà può essere apprezzata solo con riferimento allo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto principale, non rispetto a un contratto plurilaterale autonomo come il regolamento condominiale.
• L'obbligo del venditore di contribuire alle spese delle parti comuni non è, di regola, effetto della compravendita dell'unità immobiliare, ma deriva dalla disciplina legale del condominio e può essere derogato soltanto da convenzione unanime tra i partecipanti.
• L'eventuale nullità di protezione di una clausola regolamentare può essere fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio, ma nel giudizio devono essere parti i soggetti del rapporto di consumo; l'accertamento sulla clausola, se incidentale rispetto alla lite condominiale, non può prescindere da tale perimetro soggettivo.

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