Sentenza del 20/02/2015 n. 3437 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate contestava il riconoscimento delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, sostenendo che, al momento della stipula dell’atto di compravendita, i terreni non erano ancora inclusi in un piano particolareggiato né era stata stipulata la convenzione urbanistica. Secondo l’Amministrazione, l’agevolazione avrebbe dovuto essere negata e avrebbero dovuto applicarsi le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’illegittimità dell’avviso di liquidazione. Ha stabilito che l’agevolazione può spettare anche quando, alla data dell’atto, il piano particolareggiato non sia stato ancora redatto o approvato e la convenzione urbanistica non sia stata ancora stipulata, purché l’area abbia effettiva vocazione edificatoria secondo la pianificazione urbanistica e l’acquirente realizzi tempestivamente le costruzioni, entro il termine quinquennale e nel rispetto delle norme urbanistiche. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  L’agevolazione fiscale per l’acquisto di aree edificabili non richiede necessariamente che, alla data dell’atto, sia già perfezionato un piano particolareggiato; è sufficiente che l’area abbia vocazione edificatoria e che l’utilizzazione edificatoria venga realizzata entro il termine previsto.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  La stipula della convenzione urbanistica consente comunque l’accesso all’agevolazione, ma la norma non impone che la convenzione sia stata sottoscritta prima dell’atto di trasferimento.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 27, comma 2

  Ai fini della verifica dell’agevolazione collegata alla natura del bene, occorre fare riferimento alla situazione esistente al momento della formazione dell’atto sottoposto a condizione, mentre il momento in cui l’atto produce effetti rileva per la diversa determinazione del valore fiscale.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla legge n. 248 del 2006

  La qualificazione tributaria di un’area come edificabile può essere desunta dalla destinazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi.

• Statuto dei diritti del contribuente, art. 10, comma 1

  Il principio di collaborazione e buona fede nei rapporti tra contribuente e Amministrazione finanziaria orienta l’interpretazione delle norme tributarie e contrasta con valutazioni incoerenti della medesima edificabilità del terreno a seconda che essa produca un vantaggio o uno svantaggio per l’Erario.

• Codice civile, art. 1360

  La norma era invocata dall’Agenzia delle Entrate in relazione agli effetti della condizione sospensiva, ma la Corte ha ritenuto comunque decisiva la vocazione edificatoria dell’area e la successiva realizzazione dell’edificazione nei termini.

Massime di principio

• Per le agevolazioni fiscali relative all’acquisto di aree edificabili, la mancanza, al momento dell’atto, di un piano particolareggiato approvato o di una convenzione urbanistica non comporta automaticamente la perdita del beneficio.
• La natura edificabile dell’area può essere valutata sulla base della destinazione urbanistica risultante dal piano regolatore generale adottato, anche se l’iter urbanistico non è ancora completamente concluso.
• L’agevolazione è normalmente subordinata alla realizzazione effettiva e tempestiva dell’edificazione, nel rispetto delle norme urbanistiche e del termine quinquennale previsto dalla disciplina applicabile.
• Nei trasferimenti sottoposti a condizione sospensiva, occorre distinguere il momento rilevante per verificare la qualificazione del bene dal momento in cui si producono gli effetti dell’atto e si determina il valore fiscalmente rilevante.
• L’Amministrazione finanziaria non dovrebbe adottare interpretazioni contraddittorie della vocazione edificatoria dello stesso terreno, riconoscendola per una finalità fiscale e negandola per un’altra senza adeguata giustificazione.