Sentenza n. 3821/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la determinazione con cui Roma Capitale ha annullato, oltre dieci anni dopo il rilascio, il titolo edilizio in sanatoria del 2011 relativo a una domanda di condono del 1986. Il Comune aveva ritenuto non veritiera la rappresentazione delle opere e dei luoghi, rilevando la mancata corrispondenza tra la domanda di sanatoria, la documentazione catastale e lo stato dei luoghi, nonché l’assenza di prova della proprietà esclusiva dei terrazzi al quinto e al sesto piano. La ricorrente ha dedotto: 1) eccesso di potere per falsa ed errata rappresentazione e interpretazione della documentazione della domanda di condono e dei titoli di proprietà, nonché difetto di motivazione; 2) violazione degli artt. 21-octies e 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990 e lesione dell’affidamento, sostenendo che fosse decorso il termine ragionevole per l’autotutela e che non vi fosse stata falsa rappresentazione; 3) in via subordinata, illegittimità dell’annullamento nella parte eccedente le sole terrazze controverse. Con motivi aggiunti ha impugnato il successivo provvedimento comunale di avvio del procedimento repressivo e di immediata sospensione di ogni attività edilizia, deducendone la tardività e l’illegittimità derivata dall’illegittimità dell’annullamento del titolo in sanatoria. La richiesta di rinvio della trattazione, motivata da una transazione con il condominio e da interlocuzioni con gli uffici comunali per una possibile regolarizzazione ai sensi del d.l. n. 69/2024, è stata respinta perché generica e non riconducibile ai casi eccezionali previsti dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso e i motivi aggiunti. Ha ritenuto sufficiente una sola delle ragioni poste a fondamento dell’annullamento, trattandosi di provvedimento plurimotivato: la legittimità di tale ragione rende superfluo l’esame delle ulteriori censure. In particolare, l’atto di provenienza del 1983 non individuava alcun terrazzo come proprietà esclusiva della ricorrente e descriveva l’appartamento come confinante con un terrazzo comune. Neppure i precedenti atti richiamati nella catena di provenienza dimostravano la proprietà esclusiva, mentre il lastrico solare si presume comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. La ricorrente non aveva fornito la prova contraria mediante documentazione notarile o perizia idonea a ricostruire la consistenza dei beni trasferiti; l’assenza di indici chiari era inoltre confermata dalla transazione del 29 maggio 2024. Il giudice ha quindi ritenuto non veritiera, quantomeno per colpa grave, la dichiarazione resa per il rilascio del titolo in sanatoria. Tale falsa rappresentazione legittimava l’annullamento anche oltre il termine ragionevole dell’autotutela, senza necessità di una preventiva sentenza penale. Il motivo relativo all’affidamento e al decorso del tempo è stato pertanto respinto. È stato respinto anche il motivo subordinato, perché il titolo riguardava complessivamente un intervento edilizio sine titulo e la ricorrente non aveva dimostrato la possibilità di scorporare le sole terrazze. Sono stati respinti anche i motivi aggiunti: dopo l’annullamento del titolo in sanatoria, il Comune poteva ordinare l’immediata sospensione di ogni attività edilizia, anche eventualmente libera, fino al ripristino dello stato legittimo dell’immobile. Non sussisteva quindi tardività dell’intervento cautelare e precauzionale. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese, liquidate in euro 1.500,00 oltre accessori per ciascuna controparte costituita.

Norme richiamate

• art. 21-octies l. 241/1990

  La ricorrente ne ha dedotto la violazione, ma il giudice non ha svolto una specifica applicazione della disposizione, ritenendo sufficiente la legittimità della ragione posta a fondamento dell’annullamento.

• art. 21-nonies, comma 2-bis, l. 241/1990

  La falsa rappresentazione dei fatti, ritenuta non veritiera quantomeno per colpa grave, consente l’annullamento in autotutela anche oltre il termine ragionevole ordinariamente richiesto.

• art. 1117 c.c.

  Il lastrico solare si presume comune; chi ne afferma la proprietà esclusiva deve fornire prova contraria chiara e univoca.

• art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

  Il rinvio della trattazione può essere disposto solo in presenza di circostanze eccezionali; una generica interlocuzione amministrativa, incerta nei tempi e nell’esito, non è sufficiente.

• art. 16 l.r. Lazio n. 15/2008

  È stato richiamato quale fondamento della sospensione delle attività edilizie e dell’avvio del procedimento repressivo conseguenti all’annullamento del titolo in sanatoria.

• artt. 93 e 94-bis d.P.R. 380/2001

  Sono stati richiamati nel provvedimento comunale successivo quale ulteriore base normativa della sospensione e dell’attività repressiva edilizia.

Massime di principio

• In presenza di un provvedimento amministrativo plurimotivato, è sufficiente che una sola ragione autonomamente idonea a sorreggerlo risulti legittima; ciò rende superfluo l’esame delle censure rivolte alle altre motivazioni, per sopravvenuta carenza di interesse alla loro trattazione.
• La presunzione di comunione del lastrico solare impone al proprietario che invochi la titolarità esclusiva di fornire una prova documentale chiara e univoca; la mera ricostruzione indiretta della catena dei trasferimenti, priva di specifica indicazione delle terrazze, non è sufficiente.
• La falsa rappresentazione dei fatti rilevante ai fini dell’annullamento d’ufficio ricorre quando il titolo edilizio sia stato rilasciato sulla base di dichiarazioni o documentazione non veritiere, anche per colpa grave, tali da incidere sull’accertamento dei presupposti del titolo.
• La falsa rappresentazione imputabile al privato consente l’annullamento del titolo edilizio in sanatoria anche oltre il termine ragionevole ordinariamente previsto per l’autotutela e senza necessità di un previo accertamento penale della falsità.
• Dopo l’annullamento del titolo edilizio in sanatoria, l’amministrazione può disporre l’immediata sospensione di ogni ulteriore attività edilizia, anche se astrattamente qualificabile come edilizia libera, fino al ripristino dello stato legittimo dell’immobile.

Come è indicizzato