Cassazione Civile, Ordinanza n. 41253/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una vicenda di compravendita/preliminare avente ad oggetto un immobile in Formia. In origine una parte aveva convenuto in giudizio gli occupanti chiedendo l'accertamento della propria proprietà e il rilascio del bene, assumendo che il preliminare stipulato nel 1980 fosse stato risolto con sentenza passata in giudicato e che, nonostante ciò, gli occupanti continuassero a detenere l'immobile senza titolo. I convenuti avevano reagito sostenendo di aver acquistato a loro volta il diritto sul bene ai sensi dell'art. 1478 c.c. e, in subordine, chiedendo la restituzione di quanto pagato e il ristoro del plusvalore derivante dalle migliorie. In appello la domanda principale era stata accolta e quella riconvenzionale respinta; la Corte territoriale aveva ritenuto decisivo il giudicato formatosi sulla risoluzione del preliminare del 1980 e aveva escluso sia l'acquisto automatico della proprietà ex art. 1478 c.c. sia il diritto alle indennità per miglioramenti, qualificando gli occupanti come meri detentori qualificati e non possessori. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: violazione dell'art. 1478 c.c. per avere negato l'effetto traslativo a fronte dell'acquisto del bene da parte del promittente venditore; violazione degli artt. 1150 e 1152 c.c. per non aver riconosciuto l'indennità per i miglioramenti, sostenendo che la consegna del bene era avvenuta in esecuzione del preliminare; violazione degli artt. 1175, 1375, 1439 e 1440 c.c. per il comportamento asseritamente scorretto e doloso della controparte, che avrebbe incassato il prezzo, acquistato in permuta altro immobile e poi acquistato il bene dal proprietario, con conseguente pretesa risarcitoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché non colpiva la ratio decidendi fondata sul giudicato che aveva già dichiarato risolto il preliminare del 1980: una volta risolto con sentenza irrevocabile, quel contratto era divenuto inefficace e non poteva più costituire il presupposto per l'acquisto automatico ex art. 1478 c.c. Ha respinto il secondo motivo affermando che il promissario acquirente immesso nel bene in esecuzione del preliminare è mero detentore qualificato, non possessore, salvo prova di una interversione del possesso; in mancanza di tale prova, non spettano né l'indennità per miglioramenti né il diritto di ritenzione. Ha respinto anche il terzo motivo rilevando che i riferimenti a buona fede e correttezza erano stati utilizzati dalla Corte d'appello non per fondare una condanna risarcitoria, ma solo per giustificare la compensazione delle spese; la sentenza impugnata non statuiva infatti alcun risarcimento del danno. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1478 c.c.

  L'acquisto automatico della proprietà da parte del compratore di cosa altrui non opera se, prima dell'acquisto del bene dal vero proprietario, il contratto fonte dell'obbligazione è stato definitivamente risolto con sentenza passata in giudicato, poiché viene meno la fonte del diritto invocato.

• art. 1150 c.c.

  L'indennità per i miglioramenti spetta al possessore di buona fede e non al mero detentore qualificato immesso nel bene in esecuzione di un preliminare, salvo prova di interversione del possesso.

• art. 1152 c.c.

  Il diritto di ritenzione segue la qualità di possessore di buona fede; non compete al detentore qualificato del bene.

• art. 1175 c.c.

  La Corte d'appello ha richiamato il dovere di correttezza per valutare negativamente la condotta della controparte ai fini delle spese, non per riconoscere un'autonoma responsabilità risarcitoria.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione del rapporto è stata evocata solo in funzione della regolazione delle spese, non quale base di una domanda risarcitoria accolta.

• art. 1439 c.c.

  La deduzione di dolo della controparte non ha trovato ingresso come autonoma statuizione risarcitoria nella decisione impugnata.

• art. 1440 c.c.

  Il richiamo al dolo incidente non ha condotto a un accoglimento di domanda di danni, essendo rimasto estraneo al decisum.

• art. 91 c.p.c.

  Regola della soccombenza richiamata in relazione alle spese di lite, in contrapposizione alla compensazione integrale disposta in appello.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale e il deposito della memoria.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  I motivi di ricorso sono stati formulati come censure di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 1141 c.c.

  L'interversione del possesso richiede una manifestazione esterna idonea a rendere palese il mutamento del titolo del potere di fatto sulla cosa, non essendo sufficiente un atto di volizione interna.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di soccombenza nel ricorso.

Massime di principio

• In tema di vendita o promessa di vendita di cosa altrui, l'acquisto della proprietà ex art. 1478 c.c. presuppone che la fonte obbligatoria sia ancora efficace al momento in cui il promittente acquista il bene dal vero proprietario; se il preliminare è stato prima definitivamente risolto con giudicato, la risoluzione retroattiva elimina il fondamento dell'acquisto automatico.
• La sentenza di risoluzione passata in giudicato preclude al promissario acquirente di far valere sia l'acquisto della proprietà ex art. 1478 c.c. sia il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., perché viene meno la fonte dell'obbligazione del venditore.
• Nel preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, la disponibilità materiale del bene da parte del promissario acquirente integra di regola una detenzione qualificata e non un possesso; per trasformare la detenzione in possesso occorre una interversione del possesso esteriorizzata e opponibile al possessore.
• L'indennità per miglioramenti e il diritto di ritenzione spettano al possessore di buona fede, non al mero detentore qualificato immesso nel bene in esecuzione del preliminare.
• La deduzione di violazione dei doveri di buona fede e correttezza non basta, da sola, a fondare una domanda risarcitoria se la sentenza impugnata abbia richiamato tali norme soltanto ai fini della regolazione delle spese di lite.
• Un motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non coglie la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata, specie se la decisione si fonda su un giudicato preclusivo non specificamente censurato.

Come è indicizzato