Ordinanza del 02/07/2018 n. 17226 - Corte di Cassazione

Invalidità dell’avviso di rettifica dell’imposta di registro per carenza degli atti di comparazione

La pronuncia riguarda un avviso di accertamento e liquidazione della maggiore imposta di registro relativo, per l’anno 2013, a una vendita immobiliare. La Corte di cassazione ha stabilito che l’avviso è invalido quando il criterio comparativo utilizzato dall’Amministrazione non è adeguatamente illustrato e gli atti posti a confronto non sono allegati o riprodotti nel loro contenuto essenziale.

Soggetti e vicenda processuale

Esperidi Immobiliari s.r.l. ha impugnato un avviso di rettifica dell’imposta di registro davanti alla Commissione tributaria provinciale di Napoli, che ha respinto il ricorso. La Commissione tributaria regionale della Campania ha successivamente rigettato l’appello della società.

La contribuente ha quindi proposto ricorso per cassazione nei confronti della sentenza regionale. L’Agenzia delle Entrate si è costituita con controricorso.

Motivi del ricorso

Il ricorso era fondato su due motivi:

• con il primo motivo, la società ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge n. 212 del 2000, sostenendo che l’Amministrazione non avesse dimostrato l’effettiva e tempestiva conoscenza, da parte della contribuente, dei documenti indicati quali atti di comparazione;
• con il secondo motivo, ha dedotto la manifesta illogicità della motivazione della sentenza impugnata, con riferimento alle condizioni fatiscenti dell’immobile oggetto del preliminare e alla necessità di dimostrarne lo stato al momento dell’atto.

Criterio di comparazione e obbligo di motivazione

Nel controllo fiscale di una vendita immobiliare ai fini dell’imposta di registro, l’Ufficio può determinare il valore del bene attraverso la comparazione con immobili simili situati nella medesima zona. Tuttavia, l’avviso di rettifica e liquidazione deve indicare in modo concreto il parametro utilizzato per la rideterminazione del valore.

Secondo la Corte, l’avviso deve contenere la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione, vale a dire delle parti utili a comprendere gli elementi posti a base della rettifica. Tale riproduzione assolve anche all’obbligo di allegare all’avviso l’atto comparativo, secondo il principio richiamato dalla sentenza n. 21066 dell’11 settembre 2017.

Carenza dell’avviso e lesione del diritto di difesa

Nel caso esaminato, l’avviso di accertamento faceva riferimento soltanto in termini generici ad “atti di comparazione riguardanti immobili nella stessa zona commerciale”. L’Amministrazione aveva prodotto alcuni degli atti menzionati soltanto nel corso del giudizio, dopo che la contribuente aveva contestato l’insufficienza dell’avviso.

La Corte ha ritenuto che tale modalità non fosse sufficiente. La carenza degli elementi identificativi e descrittivi degli atti comparativi sussisteva già al momento dell’emissione dell’avviso e impediva alla contribuente di conoscere il parametro concretamente utilizzato dall’Ufficio e di predisporre tempestivamente la propria difesa.

Ne consegue che la produzione degli atti in sede contenziosa non può sanare l’insufficiente motivazione originaria dell’avviso quando l’atto impositivo non consente di comprendere gli elementi essenziali della rettifica.

Decisione della Corte di cassazione

La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito, poiché l’accoglimento della censura relativa alla carenza motivazionale dell’avviso era già sufficiente a definire la controversia.

La sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania è stata cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso direttamente nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., accogliendo il ricorso introduttivo della società e, quindi, la contestazione dell’avviso di rettifica e liquidazione.

Spese processuali

Le spese dei giudizi di merito sono state interamente compensate tra le parti. L’Agenzia delle Entrate è stata invece condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in favore della ricorrente in 3.000 euro, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%.

La decisione è stata assunta a Roma il 7 giugno 2018 e depositata in cancelleria il 2 luglio 2018.