Cassazione Civile, Ordinanza n. 12827/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso, nel quale il conduttore si era impegnato a propria cura e spese a trasformare un’unità immobiliare originariamente adibita a ufficio, frazionandola e adattandola per attività alberghiera e/o di affittacamere. La conduttrice era poi risultata morosa nei canoni; prima della convalida dello sfratto aveva rilasciato l’immobile mentre i lavori di trasformazione erano ancora in corso. La locatrice, dopo un accertamento tecnico preventivo, aveva agito per il risarcimento dei danni chiedendo il costo per completare le opere necessarie. La Corte d’appello aveva riconosciuto solo una somma inferiore, ritenendo che andassero detratti i costi già sostenuti dalla conduttrice e riducendo ulteriormente il danno del 20% per il vantaggio che la locatrice avrebbe tratto dal parziale avanzamento dei lavori. In Cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione delle regole di interpretazione del contratto e degli artt. 1588 e 1590 c.c., sostenendo che la somma richiesta fosse già al netto delle opere eseguite; 2) violazione degli artt. 1226 e 2056 c.c. e motivazione apparente/perplessa per la decurtazione del 20% priva di adeguata giustificazione; 3) violazione delle norme sull’interpretazione contrattuale e degli artt. 99 e 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di indennità per mancato preavviso e/o ulteriore risarcimento per le pessime condizioni dell’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che la motivazione della sentenza d’appello fosse irriducibilmente contraddittoria e, quanto alla riduzione del 20%, sostanzialmente priva di spiegazione dei criteri adottati nella liquidazione equitativa del danno. Ha invece dichiarato inammissibile il terzo motivo, rilevando un giudicato interno sulla risoluzione per inadempimento e l’assenza di specifica indicazione del motivo di appello su cui sarebbe mancata la pronuncia. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai primi due motivi, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Sono state richiamate le diverse censure di legittimità: violazione di legge, nullità/motivazione apparente e vizio motivazionale nei limiti del "minimo costituzionale".

• artt. 1362 ss. c.c.

  Le norme sull’interpretazione del contratto sono invocate per contestare la lettura dell’art. 5 del contratto di locazione.

• art. 1588 c.c.

  Richiamato come norma asseritamente violata in relazione agli obblighi e alle conseguenze dell’inadempimento del conduttore nella locazione.

• art. 1590 c.c.

  Richiamato sia per la disciplina della riconsegna dell’immobile sia come possibile base del risarcimento per le condizioni della cosa locata.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno deve essere sorretta da criteri esplicitati, non potendo risolversi in una valutazione arbitraria o intuitiva.

• art. 2056 c.c.

  Nel danno aquiliano si applicano, in quanto compatibili, i criteri di liquidazione del danno previsti per l’inadempimento, compreso l’art. 1226 c.c.

• art. 696 c.p.c.

  Il danno era stato quantificato all’esito di un accertamento tecnico preventivo.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla pretesa omessa pronuncia sulla domanda proposta.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia è stata ritenuta inammissibile per difetto di specifica individuazione del motivo di appello.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  L’inammissibilità della censura di omessa pronuncia discende dalla mancata specifica indicazione degli atti e del motivo di appello rilevante.

Massime di principio

• La motivazione è meramente apparente, e quindi censurabile in cassazione, quando pur esistendo graficamente non consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice, o quando contiene affermazioni irriducibilmente contraddittorie o inconciliabili.
• Nella liquidazione equitativa del danno il giudice deve indicare, almeno sommariamente, i criteri adottati e gli elementi posti a base della quantificazione; in difetto, la decisione è censurabile per motivazione apparente o arbitraria.
• La liquidazione equitativa non può risolversi in una determinazione intuitiva o personalistica del quantum: il giudice deve attenersi a criteri oggettivi e generalmente riconosciuti dall’ordinamento.
• La censura di omessa pronuncia richiede la specifica indicazione del motivo di appello o della domanda su cui il giudice avrebbe omesso di decidere; un richiamo generico agli atti non è sufficiente.
• Quando sul capo relativo alla risoluzione del contratto si è formato giudicato interno, non è più possibile rimettere in discussione, in senso incompatibile, la causa di cessazione del rapporto contrattuale.

Come è indicizzato