Cassazione Civile, Sentenza n. 20671/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Impugnazione in Cassazione avverso la sentenza di merito che aveva confermato l'avviso di accertamento IMU per gli anni 2018 e 2019. Le censure riguardano: (i) la presunta applicabilità dell'art. 1, comma 740, L. n. 160/2019 e, in alternativa, l'applicazione dell'art. 13, comma 3, lett. b) del d.l. n. 201/2011 per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile per inagibilità degli immobili (fabbricati in corso di ristrutturazione); (ii) la determinazione della base imponibile in relazione al valore dell'area edificabile senza detrarre i costi di ristrutturazione e senza usare come criterio le rendite catastali, con richiamo all'art. 1, comma 745, L. n. 160/2019.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. La Corte ha ritenuto che: (a) l'art. 1, comma 740, L. n. 160/2019 non era applicabile ratione temporis ai fatti relativi al 2018-2019; (b) la riduzione prevista dall'art. 13, comma 3 del d.l. n. 201/2011 per inagibilità non poteva applicarsi perché l'immobile non risultava inagibile alla stregua della giurisprudenza: parti dell'edificio (piani interrato, terra e lastrico solare) erano operative e l'inagibilità richiede degrado non risolvibile con interventi di manutenzione; (c) in caso di interventi di recupero ex art. 31 L. n. 457/1978, ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 la base imponibile può essere costituita dal valore dell'area edificabile anche se i lavori riguardano parti rilevanti dell'edificio; (d) il secondo motivo è inammissibile per novità e, comunque, infondato in quanto la determinazione del valore è questione di fatto apprezzata dal giudice di merito. Condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio e del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio 2020), art. 1, comma 740

  art. 1, comma 740, L. n. 160/2019

  La norma è stata ritenuta non applicabile ratione temporis ai presupposti impositivi maturati nel 2018 e 2019; non può retroagire per modificare obblighi tributari già sorti.

• Decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, lett. b)

  art. 13, comma 3, lett. b), d.l. n. 201/2011

  Prevede la riduzione al 50% della base imponibile per fabbricati inagibili/inabitabili e di fatto non utilizzati; la Corte interpreta 'inagibilità' restrittivamente come situazione di degrado fisico o obsolescenza non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

• Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6

  art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992

  Per interventi di recupero su fabbricati esistenti la base imponibile può essere costituita dal valore dell'area edificabile; applicabile anche quando i lavori interessano parti rilevanti dell'edificio, fino all'ultimazione o fino al momento in cui il fabbricato ristrutturato sia comunque utilizzato.

• Legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31, comma 1, lett. d)

  art. 31, comma 1, lett. d), L. n. 457/1978

  Definisce gli interventi di recupero richiamati dall'art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992; la qualificazione dell'intervento come recupero rende applicabile la disciplina del valore dell'area.

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 745

  art. 1, comma 745, L. n. 160/2019

  Richiamata dalla ricorrente per contestare il criterio di determinazione del valore; la Corte ha ritenuto la censura nuova e inammissibile e, di merito, ha sottolineato che la determinazione del valore è questione di fatto non sindacabile in Cassazione senza errori di diritto.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24, comma 1

  art. 24, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

  Usato come parametro per definire agibilità/inagibilità: l'assenza dei requisiti di cui all'art. 24, comma 1, costituisce elemento per riconoscere l'inagibilità ai fini della riduzione IMU, ma solo se la situazione non è superabile con interventi di manutenzione.

Massime di principio

• Norme entrate in vigore dopo il periodo impositivo non possono essere fatte valere retroattivamente per modificare il presupposto o la misura dell'imposta già maturata.
• La riduzione della base imponibile per inagibilità richiede uno stato di fatto permanente o non superabile con manutenzione; lavori di ristrutturazione non implicano automaticamente inagibilità se parti dell'immobile risultano utilizzate.
• In presenza di interventi di recupero rilevanti ex art. 31 L. 457/1978, ai fini ICI/IMU la base imponibile può essere determinata sul valore dell'area edificabile fino al completamento dei lavori o fino alla prima utilizzazione del fabbricato ristrutturato.
• Le censure sulla determinazione del valore sono in gran parte questioni di fatto: vanno dedotte e documentate nel giudizio di merito; la Cassazione non riesamina stime tecniche prive di errori di diritto evidenti.
• Agevolazioni o esenzioni tributarie (es. 'bene merce' o normative agevolative) sono interpretate restrittivamente e richiedono puntuale allegazione e riferimento normativo per essere riconosciute.